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DICAS PARA QUEM VAI INVESTIR EM LANÇAMENTOS IMOBILIARIOS, APARTAMENTOS NA PLANTA EM BH.
Tipos de coberturas
.................................. VilaDaSerraBH IMÓVEIS: .
Apartamentos Vila da Serra
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Em
2024 estamos diante de uma ótima oportunidade para ter mais lucro
com investimento em imóveis na planta:
Alé disso, juros mais baixos, remuneram menos as aplicações em Renda Fixa e aumentam a atratividade da poupança o que, por sua vez, viabiliza mais recursos para empréstimos imobiliários. (parte dos depósitos em poupança precisa, por força de lei, ser destinada ao financiamento imobiliário). Resultado: mais imóveis vendidos. Redução
da oferta: A subida de preços é inevitável. Sugestões de Investimento em Imóveis na planta: INVESTIMENTO EM IMÓVEIS NA PLANTA. COMO FUNCIONA?
Quem entende esta dinâmica investe na hora certa. Investidores em imóvel na planta se beneficiam com uma boa valorização a médio e longo prazo, com uma boa liquidez e com uma excelente condição de pagamento.Para
isso, é preciso tomar algumas precauções como a
escolha do empreendimento e da construtora. Existem
duas formas de comprar um imóvel na planta ou em construção:
A preço fechado ou a preço de custo.
A primeira opção a construtora define o valor de venda
com os custos e o lucro embutidos. Na segunda é feito um rateio
mensal do custo da obra. O mais comum e mais seguro (os valores
das parcelas já estão definidos) é a primeira opção.
Ronaldo
Roscoe
BLINDAGEM DE EMPREENDIMENTOS NA PLANTA: O setor imobiliário vive uma fase de segurança. Assim como o próprio mercado, os mecanismos de proteção aos compradores se sofisticaram. Hoje, cada empreendimento tem uma contabilidade separada. Um avanço e tanto. A principal blindagem do setor é chamado patrimônio de afetação - instrumento legal que dá mais garantias ao comprador em casos extremos, como a falência. Por exigência dos bancos que, no passado, também foram prejudicados pela falência de algumas construtoras, praticamente todas as empresas adotam as SPEs (Sociedades de Propósito Específico). A SPE é uma empresa criada para cuidar de um único empreendimento. Com vida curta, nasce no momento da compra do terreno e é desfeita depois da entrega das chaves. Nessas sociedades, não há contaminação das contas da empresa ou de um outro empreendimento com problemas. Quando a SPE já era realidade dentro das empresas, em agosto de 2004 entrou em vigor uma lei específica (10.931/2004) - do patrimônio de afetação. Mas trata-se de uma lei facultativa, cuja adoção fica a critério do incorporador. A adoção de um mecanismo não exclui o outro. O mesmo empreendimento pode ser duplamente blindado. Geralmente, os bancos exigem um ou outro para concessão de empréstimo. Especialistas são unânimes em afirmar que tanto a SPE, quanto o patrimônio de afetação são um avanço importante e garantem segurança ao comprador. Patrimônio de Afetação - O instrumento faz com que todos os recursos obtidos pela construtora em determinada obra sejam destinados exclusivamente para aquela construção. Assim, o incorporador não pode redirecionar parte das parcelas recebidas de um empreendimento para outro. Se a empresa falir ou entrar em concordata, este patrimônio não entra na massa falida. Empresa
de Propósito Específico - A incorporadora se transforma
em uma holding e constitui uma pequena empresa, à parte, para
cada um dos seus empreendimentos. O objetivo é que esta nova
empresa tenha independência para tratar somente de uma construção
em particular, sem ser afetada por problemas em outras. Quando a construção
fica pronta e é repassada aos seus proprietários, a empresa
que foi criada para aquela obra deixa de existir.
Ao investir em um imóvel na planta (lançamento) ou em construção o comprador contará com inúmeras facilidades de pagamento mas é bom analisar muito bem o financiamento para não ter problemas depois, já que os contratos são muito longos. Faça as contas antes de fechar o contrato e não comprometa mais do que 30% da renda familiar. As construtoras geralmente oferecem uma tabela como sugestão de condição de pagamento. Normalmente esta tabela pode ser remontada, de acordo com proposta do cliente, para que fique mais adequada à sua realidade. Estas tabelas podem ser divididas em duas partes com correções diferentes: A primeira parte do financiamento, durante o período de construção (vai do pré-lançamento até a entrega das chaves) é feito diretamente com a construtora e a segunda parte, após o Habite-se (ou entrega das chaves), é feito no banco de sua preferencia ou até com a própria construtora. A
construtora deverá, entre outros requisitos, informar prévia
e adequadamente sobre: preço do produto em moeda corrente nacional;
montante dos juros de mora e da taxa efetiva anual de juros; acréscimos
legalmente previstos; número e periodicidade das prestações
e soma do total a pagar, com e sem financiamento. Providências
para quitar o imóvel Em seguida, registre a escritura no Cartório de Registro de Imóveis competente para a efetiva garantia da propriedade do imóvel. Após estas providências, peça por escrito na Prefeitura a alteração do Imposto Territorial Urbano (IPTU) para seu nome e endereço. Multas
A forma de aplicação de juros decorrentes da outorga de crédito, ou concessão de financiamento, deve ser definida prévia e adequadamente no contrato assinado entre as partes, conforme determina o artigo 52 do Código de Defesa do Consumidor. A correção monetária é a recuperação do poder de compra do valor emprestado. O índice a ser adotado para correção monetária deve estar expressamente pactuada em contrato, bem como um substituto, caso haja a extinção do primeiro pactuado. Nos
contratos para aquisição de imóveis podem ser adotados
o seguintes índices: O
mercado oferece muitas opções de planos, prazos e taxas
de juros que entretanto, se alteram frequentemente.
Se
a decisão de compra de um imóvel passa pela escolha de
um financiamento imobiliário, é importante saber alguns
termos que fazem a diferença na composição do valor
das suas parcelas: É o Sistema de Amortização Constante, cuja característica é amortizar (diminuir) um percentual fixo da dívida desde o início do financiamento. Ou seja: na composição total da parcela paga mensalmente, o valor correspondente ao pagamento da dívida permanece constante, enquanto o valor correspondente ao pagamento de juros diminui progressivamente. O Sistema de Amortização Constante é o mais adequado para financiamentos imobiliários, pois a tendência é que o valor das prestações e o saldo devedor diminuam, se mantidos os atuais níveis de atualização monetária. O comprador, no entanto, deve ter maior fôlego financeiro para arcar com parcelas mais altas no início dos pagamentos. Com o SAC, o risco de o saldo devedor sofrer aumentos acentuados é baixo. Isso porque, mantida a atual taxa de atualização monetária, cada parcela paga será abatida desde o início. Além disso, as prestações futuras tendem a diminuir continuamente ao longo do financiamento. Assim, o cliente passa a ter maior controle da dívida no longo prazo e uma maior tranqüilidade para planejar o futuro.
Também conhecida como Sistema Francês de Amortização, ficou menos popular nos últimos anos, mas ainda é utilizada por alguns bancos. É caracterizada pelo valor fixo das parcelas ao longo do financiamento e, via de regra, é mais onerosa para o comprador. Isso porque, nos primeiros meses, em virtude da parcela fixa, o valor a ser abatido do saldo devedor é muito pequeno: a maior parte vai para o pagamento dos juros. E como os juros incidem sobre o saldo devedor (que foi pouco reduzido), o valor total pago no fim do financiamento tende ser maior. Algumas
pessoas ainda optam por esta tabela justamente por causa do valor fixo
das parcelas, atraente para determinados perfis de compradores. a ) do terreno sobre o qual será erguido o edifício, identificado e localizado de acordo com informações da Prefeitura local; b) de quem é o proprietário ou o titular da promessa de aquisição da propriedade do terreno, a partir de informações escritas fornecidas pelo Cartório de Registro de Imóveis; c ) do projeto da construção do edifício, elaborado sob a responsabilidade de técnico inscrito no Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia ( CREA ) e por ele assinado, devidamente aprovado pela Prefeitura local (isto é, com Alvará de Construção); d ) da divisão do terreno, tanto das frações ideais correspondentes às unidades autônomas que irão compor o edifício, assim como do cálculo das áreas ( privativa, comum e total ) atribuídas a cada uma delas; e ) da especificação do acabamento que será dado ao prédio em geral ( fachada, pisos e paredes do hall de entrada, portaria, corredores, escadas, etc. ) e a cada unidade autônoma; f
) da promessa pública do Incorporador para realizar o empreendimento,
ou seja, da prova do registro
da incorporação do edifício e arquivamento da documentação
exigi a por lei, no mesmo Cartório de Registro de Imóveis
referido na letra b. 1
- De que empresa estou comprando o imóvel e qual a sua história?
O que ela empreendeu até agora? O que está empreendendo? Quando eu posso ou devo usar o meu FGTS Fundo de Garantia por Tempo de Serviço ? Conheça as regras para utilizar recursos do seu FGTS na compra de um imóvel O
valor do imóvel que poderá ser adquirido com recursos
do FGTS subirá de R$ 950 mil para até R$ 1.500
mil. Na compra à vista, para pagamento total ou parcial do preço de aquisição do imóvel, havendo, nesse último caso, necessidade de complementação com recursos próprios; Na compra à prazo, com financiamento na modalidade do SFH, para pagamento parcial do imóvel pretendido, havendo ainda a possibilidade de complementação com recursos próprios; No consórcio de imóveis, para pagamento de lance na obtenção da Carta de Crédito ou como complementação do valor da Carta de Crédito para pagamento da parcela de recursos próprios. Em caso de aquisição de imóvel na planta ou em construção, o FGTS poderá ser usado para amortizar o saldo devedor quando o imóvel fica pronto, com habite-se. Não é permitido o uso do FGTS nas seguintes operações: Nova utilização para aquisição do mesmo imóvel, antes de completados três anos desde a última utilização para aquisição. Ou seja, na hora de comprar é preciso verificar se o último proprietário utilizou o FGTS para a aquisição e, caso positivo, em quanto tempo. Aquisição de imóvel comercial; Reforma, ampliação e/ou melhoria de imóvel residencial ou comercial ou realização de infra-estrutura interna; Aquisição de lotes e terrenos; Aquisição destinada exclusivamente a moradia para familiares, dependentes ou terceiros. Sobre o imóvel: O imóvel deverá estar concluído e destinar-se, obrigatoriamente, a instalação de residência do comprador, cujos recursos do FGTS estão sendo utilizados; O imóvel deverá estar localizado no município onde o comprador exerça a sua ocupação principal, em município limítrofe ou integrante da respectiva região metropolitana, ou, ainda, no município onde o comprador comprovar que reside, há pelo menos um ano; Ex.: Quem trabalha em Belo Horizonte pode comprar em Nova Lima. Ter valor de avaliação na data da contratação de até, atualmente, R$950.000,00; Ser residencial urbano; Apresentar, na data da avaliação, plenas condições de habitabilidade e ausência de vícios de construção; Estar
devidamente matriculado no Cartório de Registro de Imóveis
de sua circunscrição. Do titular da conta vinculada do FGTS: Não ser proprietário, usufrutuário, cessionário ou promitente comprador de outro imóvel residencial (inclusive apart-hotel residencial), concluído ou em construção: Financiado pelo SFH, em qualquer parte do território nacional; No município onde exerça a sua ocupação principal, nos municípios limítrofes e na região metropolitana, ou no atual município de residência. Deverá contar com o mínimo de 3 anos de trabalho sob o regime do FGTS. O mesmo será requerido caso o cônjuge também deseje utilizar seu FGTS; A utilização do FGTS poderá ser feita por mais de um trabalhador, independentemente da existência de grau de parentesco entre eles, desde que atendam aos demais requisitos para a operação; No caso de cônjuge: podem ser utilizados os recursos, independentemente do regime de casamento, desde que figurem na escritura como adquirentes do imóvel; No caso de União Estável: é permitida desde que possa ser comprovada e que ambos figurem na escritura como adquirentes do imóvel; O proprietário (ou cônjuge) não pode possuir fração igual ou superior a 40% de imóvel residencial, concluído ou em construção.
Os últimos anos foram a prova do pudim. O mercado imobiliário enfrentou a tempestade perfeita. A economia teve a maior contração em qualquer período de três anos desde 1900, a confiança de empresários e consumidores caiu aos níveis mais baixos da história, as taxas de juros subiram significativamente, a oferta de crédito imobiliário despencou ao menor nível em muito tempo e várias empresas líderes do setor passaram por dificuldades significativas e, em alguns casos, até por reestruturação judicial. Cenários muito menos extremos já seriam suficientes para fazer qualquer bolha imobiliária estourar, caso houvesse uma. Não foi o que aconteceu. As vendas e os novos lançamentos de imóveis despencaram e os preços caíram. Em alguns casos, as quedas de preços foram muito expressivas. No entanto, não houve um colapso generalizado de preços parecido ao que ocorreu, por exemplo, nos EUA quando uma bolha imobiliária estourou entre 2007 e 2009. Naquele caso, os preços de imóveis residenciais em todo o estado da Flórida caíram em média 60%. No estado de Nevada, a queda média de preços atingiu 80%. Em vários países europeus, as quedas médias de preços foram parecidas. No Brasil, muitos imóveis tiveram quedas de preços nestes patamares ou próximas a eles, mas na média, de acordo com Índice FIPE/ZAP, os preços de imóveis residenciais, por exemplo, apenas pararam de subir, tendo se estabilizado em 2016. Estes dados subestimam a contração de preços que realmente aconteceu por duas razões. A mais importante é que eles desconsideram a inflação, que só em 2016 já atingiu 5,4%. Adicionalmente, o Índice FIPE/ZAP, que mede preços pedidos pelos vendedores, subestima a contração de preços fetivamente praticados no mercado, em função de descontos crescentes concedidos pelos vendedores nos dois últimos anos para conseguir concretizar as vendas. Em resumo, houve, sim, queda de preços de imóveis no Brasil, mas a queda média de preços foi muito inferior a de países onde bolhas imobiliárias estouraram, o que sugere para um ciclo usual de ajuste de preços em meio a uma recessão econômica. Esta distinção é fundamental para todos que trabalham no setor imobiliário e todos que pretendem investir em terrenos, galpões, imóveis comerciais ou residenciais ou aqueles que pretendem comprar sua casa própria nos próximos anos. Estouros de bolhas imobiliários são seguidos por longos períodos de desempenho econômico muito inferior ao que o país tinha até então e uma elevação significativa da taxa de desemprego, o que cria riscos importantes para quem oferta crédito e quem assume dívidas para financiar a compra dos imóveis. Foi o que aconteceu com o Japão nos últimos 25 anos e na Europa nos últimos 8 anos, por exemplo. Em segundo lugar, há uma retração permanente do volume de negócios no mercado imobiliário com uma redução significativa do volume de lançamentos imobiliários, diminuindo o número de empregos e as oportunidades em toda a cadeia do setor imobiliário – desde quem constrói até quem vende imóveis. Foi isso também o que ocorreu no Japão, na Europa e mesmo nos EUA. O número de lançamentos imobiliários nos EUA nos últimos 12 meses não chegou a um terço do que era em 2007. Na Europa e no Japão, as contrações foram ainda maiores. No Brasil, ao contrário, tivemos uma contração cíclica do mercado imobiliário causada pela recessão. Assim como aconteceu após as recessões de 2003 e 2009, esta contração deve ser seguida por um reaquecimento do mercado imobiliário à medida que a confiança e a economia se recuperarem e a oferta de crédito voltar a se expandir, começando pela recuperação de preços, seguida em um segundo momento pela recuperação do volume de vendas e, em um terceiro, de novos lançamentos. A oportunidade para quem quer investir no mercado imobiliário está em posicionar-se antes que estas tendências se concretizem e sejam claras para todos. Já há vários sinais nesta direção, mas a maioria ainda não se deu conta disso. Nos últimos meses, a confiança de empresários de todos os setores da economia e de consumidores têm subido de acordo com os indicadores da FGV, CNI, Fecomércio e outros. Alguns setores já têm até mostrado uma incipiente recuperação. Por conta da queda da inflação, a taxa de juros começará a cair ainda neste ano e, provavelmente, continuará em queda ao longo do ano que vem e do próximo, trazendo novamente a taxa SELIC para patamares de um dígito, estimulando as instituições financeiras a oferecerem maior volume e condições mais atraentes para o crédito imobiliário, o que expandirá a procura por imóveis tanto comerciais quanto residenciais. Como detalhei em meu livro Depois da Tempestade, publicado recentemente, caso o governo Temer corte gastos públicos, colocando as contas públicas em ordem e afastando temores de risco de insolvência futura do setor público brasileiro – o que acredito que tem grande chance de acontecer – a recuperação econômica será muito mais rápida e forte do que a maioria acredita. Os impactos positivos da recuperação nos setores que mais sentiram a crise de confiança e a falta de oferta de crédito recente serão ainda maiores, capitaneados exatamente pelos setores imobiliário e automotivo. Desde que publiquei o livro, as expectativas já começaram a melhorar. De acordo com o relatório Focus do Banco Central – que apresenta as expectativas de mais de 100 economistas – há poucos meses, eles projetavam, em média, que em 2017, o PIB brasileiro não cresceria nada. Hoje, os mesmos economistas já acreditam que o crescimento será superior a 1%. Salvo o governo Temer provar-se incapaz de fazer o ajuste fiscal ou ocorrer uma nova crise externa, estou convencido de que será muito superior a isso. Os indicadores do próprio mercado imobiliário já têm refletido esta melhora de expectativas. O Índice IFIX da Bovespa, que mede o desempenho dos fundos imobiliários, teve uma alta de mais de 20% neste ano. Os 10 fundos imobiliários de melhor desempenho do mercado tiveram retornos entre 40% e 65%. Se o cenário de recuperação econômica, queda de juros e expansão de crédito se concretizar, a demanda por imóveis deve crescer. Além disso, quando ajustado pela inflação, o IFIX ainda está cerca de 20% abaixo do seu nível de 4 anos atrás, sendo que as dificuldades financeiras de muitas incorporadoras e novos planos diretores de várias cidade devem limitar e encarecer novos lançamentos nos próximos anos. Assim, mesmo levando-se em consideração os amplos estoques que terão de ser desovados nos próximos dois anos e que devem inicialmente retardar e limitar a recuperação dos preços dos imóveis, as oportunidades para os interessados em investir em terrenos, galpões ou imóveis residenciais e comerciais agora parecem claras, particularmente para investidores de longo prazo. APARTAMENTO DE COBERTURA:O apartamento cobertura é aquele que fica no topo, no último andar. Pode até ser uma planta igual aos demais apartamentos do prédio mas o mercado imobiliário convencionou chamar cobertura o apartamento no topo de prédio com algum tipo de área externa e que muitas vezes dispõe de lazer exclusivo como piscina, sauna e churrasqueira. Costuma ser o imóvel mais valorizado do prédio por ser o mais alto e possuir a maior área. Conheça
os tipos mais comuns de Coberturas: Cobertura
Triplex: Cobertura
Top House:
Entenda o momento do mercado imobiliário de Belo Horizonte e descubra se é oportuno comprar um imóvel agora.Setembro de 2014 O que existe no Brasil hoje é uma crise política e e conômica que se reflete negativamente em quase todos os seguimentos. Diante de um cenário de incertezas como este, o mercado imobiliário desacelerou em todo o país. Uma decisão tão importante como a aquisição de um imóvel tende a ser adiada até que a situação se acalme. Isto não significa que a demanda acabou, pelo contrário, vem acumulando. As pessoas continuam se casando, tendo filhos, divorciando e morrendo. As pessoas querem comprar um imóvel mas estão inseguras e, em breve, isto vai refletir no aumento das vendas. Neste período, um ajuste de preços é natural. No próximo ano, o preço dos imóveis em BH não deve subir acima da inflação mas não vai cair. Os custos da construção civil, salários, valor dos terrenos e custos de reposição dos terrenos não dão nenhum sinal de queda. Adiar a decisão de compra não deveria ser encarado como uma regra. Cada pessoa deve fazer uma análise da sua situação financeira, estabilidade no emprego e renda para então prosseguir com a compra. Boas oportunidades de investimento e imóveis de muita qualidade e liquidez estão surgindo em BH. Alguns casos, recentes, de sucesso e alta velocidade de vendas em Belo Horizonte (como foi o lançamento do Manhatan, na Savassi, com cerca de 95% das unidades vendidas no pré-lançamento a R$14.000,00/m² ou do Érico Tonucci Office, no Barro Preto, com 90% das salas vendidas em 2 meses) podem e devem se repetir nos próximos meses. Mas é preciso ficar atento: No Manhatan, por exemplo, existe uma fila de espera com mais de 90 pessoas que não conseguiram comprar o apartamento de 1 quarto. Algumas regiões da Grande BH continuam atrativas para investimento como é o caso do Vetor Norte que vem recebendo altos investimentos dos governos Federal e Estadual em infra-estrutura e da iniciativa privada. Outra região diferenciada é o Vila da Serra, destino preferido dos "filhos da Zona Sul de BH" que tende a se valorizar ainda mais à medida que os empreendimentos ali lançados vão ficando prontos e as obras chegam ao fim tornando o bairro como um todo bem mais agradável. Quando houver um certo controle sobre a situação econômica do país pode ser que ocorra um movimento parecido com o que aconteceu em 2010 e 2011 quando houve alta valorização imobiliária em BH após a crise econômica mundial de 2008, que também afetou negativamente o mercado imobiliário, mas depois que a situação se normalizou, os preços voltaram a subir. Outra questão que merece ser ponderada é que Belo Horizonte, assim como São Paulo, está prestes a aprovar um novo plano diretor com mudanças na Lei de Uso e Ocupação do Solo, onde o percentual de construção por metro quadrado será muito reduzido, e o custo de aprovação de novos projetos vai fazer o preço dos novos imóveis subir consideravelmente. Isso alavanca os preços de todo o mercado imobiliário da Grande BH. Esses movimentos de altas e baixas nas vendas, que se repete de tempos em tempos, é normal e o certo é que o mercado imobiliário continua sendo atrativo em longo prazo. Enquanto a compra do imóvel próprio for o ítem mais desejado da população brasileira (seja para sair do aluguel ou em caso de up grade) o mercado imobiliário continuará sendo um investimento seguro e rentável. Se você encontrou um imóvel que gostou muito e que está adequado à sua realidade financeira, não perca a oportunidade de fazer um bom negócio agora. Você já sai ganhando em qualidade de vida e, em longo prazo, verá seu patrimônio valorizado. Se for esperar, você corre o risco de perder o imóvel que gostou ou de ter que pagar bem mais caro por ele no futuro. Voltar ao início da página
Desde 2008, venho refutando alegações de que o Brasil tem uma bolha imobiliária prestes a estourar. De lá para cá, os preços dos imóveis dobraram, triplicaram ou subiram ainda mais. Impressionado com o ritmo da atividade imobiliária e com a forte elevação dos preços, resolvi atualizar meus estudos sobre o assunto para checar minhas conclusões. Analisei as bolhas imobiliárias de todos os países para os quais consegui dados desde 1900. Ignorei apenas bolhas imobiliárias regionais como, por exemplo, a causada pela busca do ouro no oeste americano. Algumas conclusões saltam aos olhos. Primeiro, bolhas imobiliárias costumam envolver forte atividade de construção. Para tornar os dados de construção comparáveis entre diferentes países e períodos, analisei o consumo anual de cimento, per capita, em cada país no ano em que a bolha estourou. Não encontrei nenhum estouro de bolha com consumo anual de cimento inferior a 400 Kg per capita. Na Espanha, passou de 1.200 Kg e há casos, como na China atual, de consumo ainda superior, 1.600 Kg, sem estouro de bolha. No Brasil, minha estimativa é de que hoje estamos em 349 Kg. Segundo, uma bolha imobiliária sempre se caracteriza por preços muito elevados em relação à capacidade de pagamento das pessoas. Considerando-se quantos anos de salários são necessários para comprar um imóvel de preço médio nas principais cidades do mundo, nenhuma cidade brasileira está hoje entre as 20 mais caras. Por outro lado, Brasília, Rio de Janeiro, Salvador e Balneário Camboriú estão entre as 100 mais caras. Entretanto, mesmo por esse parâmetro, Brasília, a mais cara do país, ainda é duas vezes e meia mais barata do que Rabat, no Marrocos, a mais cara do mundo. O ar que infla qualquer bolha de investimento, imobiliária ou não, é sempre uma abundante oferta de crédito. Ela possibilita que investidores comprem algo que não poderiam apenas com suas rendas. Todas as bolhas imobiliárias que encontrei estouraram quando o total do crédito imobiliário superava 50% do PIB e, em alguns casos, passava de 130% do PIB. Nos EUA, em 2006, um ano antes dos preços começarem a cair, era de 79% do PIB. No Brasil, apesar de todo crescimento dos últimos anos, este número é hoje de 5% do PIB. Aliás,
é sempre uma súbita ruptura na oferta de crédito,
normalmente associada a uma forte elevação do custo deste
crédito, que faz com que bolhas estourem. No Brasil está
acontecendo exatamente o contrário. O crédito imobiliário
está em expansão e o seu custo em queda. Então os preços dos imóveis continuarão subindo no ritmo dos últimos anos? Dificilmente. Os preços atuais já estão mais elevados; em casos específicos, até altos para padrões internacionais. O
mais provável, são altas mais modestas, às vezes
bem mais modestas. Em alguns casos, até pequenos ajustes de preços
para baixo são possíveis e salutares. São exatamente
eles que garantiriam que bolhas não estourem em um futuro mais
distante. Por
exemplo, em geral, o mercado pede de 20% a 40% do valor do bem como
entrada. No caso do imóvel na planta este percentual pode ser
dividido em parcelas ao longo de três anos. O restante do valor,
de 60% a 80%, pode ser financiado na entrega das chaves em até
30 anos. Ou seja, hoje o comprador consegue morar no imóvel depois
que contrata o financiamento. No
sistema de incorporação imobiliária a preço
fechado, a construtora compra o terreno, desenvolve os projetos, registra
nos órgãos competentes e lança o empreendimento
com preço final e prazo de execução definidos.
Você chegou à conclusão que vai comprar um apartamento. Este, normalmente, é um projeto familiar e não raro um projeto de vida e, por isto, não pode ser fruto de uma decisão que deixe de levar em consideração todos os aspectos possíveis. Há várias formas de compra da casa própria: poupança programada, construção, financiamento, consórcio e compra direta com a construtora. Definido
que a compra será feita com uma construtora - o que se registre,
é uma das opções mais inteligentes para a compra
da casa própria - você deve seguir alguns passos para
que seu sonho torne-se uma realidade. Definindo sua necessidade e possibilidade financeira Para definir sua necessidade é preciso levar em consideração o tamanho da sua família, o local onde você trabalha, a sua forma de locomoção pela cidade, onde seus filhos estudam, a proximidade com um hospital e com um centro comercial. Logo, o primeiro passo é pesquisar o bairro que você pretende morar. O ideal é fazer um levantamento detalhado das escolas disponíveis, dos hospitais, do comércio, das linhas de ônibus, da existência de metrô, bem como fazer incursões pelo bairro nos horários de pico de movimento (pela manhã, na hora do almoço, no fim da tarde e no retorno das faculdades e escolas noturnas). Tudo isto pesa no orçamento familiar porque não adianta encontrar um imóvel adequado ao tamanho de sua família, se o custo mensal entre alimentação, transporte, estudo e lazer for incompatível com seu orçamento. Já a sua possibilidade financeira será definida analisando-se quanto dispõe para dar de entrada na compra do imóvel e quanto poderá pagar nas prestações mensais do imóvel. Comprando um apartamento na planta ( lançamento ou pré-lançamento ) é possível dar uma entrada pequena e não comprometer mais que 30% do seu orçamento familiar com as parcelas mensais, bem como não assumir parcelas intermediárias superiores a um mês de seu rendimento familiar por ano. Isto porque para pagar as intermediárias, você deverá programar o uso do seu 13º salário. Contar com outras rendas que você não tem certo é muito arriscado e pode levar-lhe a inadimplência. Já para a entrega das chaves é exigida a quitação da dívida ou seu financiamento junto ao banco. É neste momento que recomendamos então o uso integral do FGTS seu e de sua esposa, além de saque de poupança e outras aplicações, de modo a zerar a dívida ou sobrar muito pouco para o financiamento. Lembre-se de reservar 3% do valor do imóvel para o pagamento das despesas de cartório e ITBI. Não se preocupe com o mobiliário do imóvel, porque este é o supérfluo, já que você pode usar o mobiliário que já possui ou mesmo comprar móveis novos em grandes lojas em 12 vezes sem juros. Preocupe-se com o principal, que é o imóvel quitado e devidamente escriturado. A escolha da construtora Uma construtora de qualidade é reconhecida pelo mercado e recomendada pelos melhores profissionais da área. Este já é um passo importante para ter mais chances de estar fazendo um bom negócio. Conferir se a construtora tem certificados de qualidade (ISO), se não tem reclamações de compradores junto ao PROCON de sua cidade e na internet, também são passos importantes. Pesquise
junto aos clientes de prédios já construídos, se
os mesmos estão satisfeitos, se o que eles prometem na venda
eles cumprem, se eles cumprem o prazo de entrega, se as obras já
construídas não apresentam defeitos, se a pós-venda
é satisfatória (consertos na Uma vez definida a construtora é hora de fazer uma pesquisa sobre sua regularidade junto aos mais diversos órgãos. Talvez seja prudente a consulta a um advogado, mas muitas pesquisas você mesmo pode realizar pela internet. Com estas informações você já terá um parâmetro da seriedade da empresa e da possibilidade da entrega do imóvel prometido sem problemas.
Visite o stand de vendas e peça para analisar a maquete do empreendimento e também visite um apartamento decorado que normalmente é disponibilizado. Peça para avaliar o Memorial Descritivo da obra, no qual deve estar descrita a qualidade dos materiais a serem empregados na obra (azulejos, pias, metais, alumínio, cerâmicas do piso), bem como de todos os equipamentos utilizados na obra, como elevadores, interfones, cabeamento de internet, câmeras de vigilância, portões eletrônicos, etc. Verifique também a posição do imóvel em relação à ventilação, incidência do sol e vista. São detalhes de conforto mas que também influenciam bastante no preço de revenda do imóvel. Guarde também todo o material de publicidade disponibilizado: folhetos, anúncios de jornais, anúncios de revista, etc. Certifique-se que o corretor responsável pelo seu atendimento domina todos aspectos (apresentação e comercial) do imóvel visitado. De ao corretor todas as informações necessárias para que ele o ajude na escolha do imóvel que melhor vai satisfazer as necessidades de sua família. Caso não se sinta seguro com o corretor peça para ser atendido por outro profissional. Alguns
corretores trabalham focados em venda de imóveis na planta e
têm em sua carteira de imóveis empreendimentos de várias
construtoras. A escolha deste profissional pode poupar muito tempo e
o inconveniente de ter vários corretores disputando sua atenção. Analisando os documentos essenciais da construtora O primeiro passo é verificar alguns documentos essenciais do vendedor (construtora), antes de assinar qualquer contrato: 1- Procure junto à Prefeitura ou Administração Regional de sua cidade, se há um Projeto de Incorporação aprovado e devidamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis. 2- Peça a Planta do Imóvel e o Projeto de Incorporação aprovado pela prefeitura ou administração regional para a construtora, e compare tudo o que foi prometido pelo vendedor (qualidade de piso, metais, hidráulica, elétrica, etc.) se confere com o constante na Planta e no Memorial Descritivo do imóvel, que também devem estar registrados no Cartório de Registro de Imóveis competente. 3- Procure informar-se junto ao Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura - CREA, se o engenheiro responsável pela obra e se a própria obra está em situação regular perante o Conselho ou se há algum impedimento ou problema. A planta da obra tem de estar registrada no CREA também, órgão fiscalizador das atividades dos engenheiros e arquitetos.
Uma
vez definidos a construtora e o imóvel chegou a hora de fechar
o negócio. Peça para o vendedor colocar na proposta de compra e venda todos os detalhes que vocês combinaram: preço, prazo de entrega, qual o valor do imóvel à vista, qual o valor do imóvel à prazo, qual o valor da entrada, qual o valor das parcelas mensais, qual o valor das intermediárias, qual o valor a ser pago nas chaves, quais os índices de correção utilizados nas parcelas, se há financiamento aprovado para a obra em algum banco e quais as condições para conseguir este financiamento. Coloque, também, todas as promessas feitas quanto à possibilidade de troca de materiais e de acabamentos, bem como remoção de paredes, o custo destas alterações e como será a execução. Tudo o que for prometido deve estar escrito e tudo deverá ser cumprido, sob pena de infringência ao Código de Defesa do Consumidor. Se a proposta for aceita pela construtora, é hora de formalizar o contrato. São estas as principais formas de pactuação do contrato com a construtora: a) promessa de Compra e Venda, por instrumento particular, no qual a construtora promete lhe vender o imóvel, após pago o preço combinado. Esta promessa pode ser feita por contrato particular, porém recomendamos que uma vez assinado, você leve ao Cartório de Registro de Imóveis onde o prédio está registrado e peça para fazer uma pré-notação do contrato. Isto dará publicidade ao contrato para terceiros, evita que a construtora venda o mesmo imóvel duas vezes e assegura seus direitos de comprador, b) promessa de Compra e Venda, por escritura pública. É o mesmo contrato particular, só que feito no cartório. Fica mais seguro porque é um documento público e seu registro torna a transação indisponível a terceiros, c)
Contrato de Compra e Venda com Reserva de Domínio ou Hipoteca.
Nesta modalidade já se faz a compra e venda propriamente dita,
ficando o próprio imóvel como garantia da dívida,
ou seja, enquanto não forem quitadas todas as obrigações
do contrato, o imóvel não poderá ser vendido sem
concordância da construtora. Se você optar por financiar parte do valor do imóvel após a entrega das chaves, é fundamental que com pelo menos 3 meses de antecedência à entrega do imóvel você pesquise em seu banco e outros dois, qual oferece as melhores condições e consiga uma carta de crédito do banco escolhido. Obs.: Durante a construção do imóvel o financiamento normalmente é feito diretamente com a construtora e corrigido apenas pelo INCC (índice nacional da construção civil), sem juros. Após a entrega das chaves o financiamento é bancário ou com a construtora mas em ambos os casos a correção é pelo IGPM ou IPCA com juros que variam de 8 a 12% ao ano. É Importante pesquisar! Contrato
assinado. Esta é a hora de comemorar!
Uma pesquisa inédita, abrangente e imparcial - encomendada pela Revista Exame ao Instituto Ibope Inteligência (instituições não ligadas ao setor imobiliário) - dissecou o comportamento do mercado nos segmentos residencial e comercial e revela que os imóveis brasileiros valorizaram 22% no último ano e ainda há espaço para mais crescimento. O imóvel no Brasil ainda não está caro quando comparado aos preços praticados em outros países. Ocupa apenas a 64ª posição num ranking de preços de 90 países feito pela Global Property - Na média, o valor do metro quadrado é metade do que se cobra na África do Sul e na China. A combinação entre demografia favorável, crescimento econômico e mais crédito explica o aumento recente da demanda por apartamentos e escritórios no país. A cada ano surgem no Brasil 1,5 milhão de domicílios - número que pode passar para 2 milhões em 10 anos. As construtoras já não conseguem erguer apartamentos suficiente para fazer frente a essa demanda, o que explica o déficit habitacional do país, estimado em 8 milhões de moradias. É verdade que boa parte deste déficit está concentrada na baixa renda, mas estima-se que as famílias mais abastadas que vivem nas grandes cidades precisem de 100.000 novas moradias por ano, cerca do dobro do que as incorporadoras conseguem construir. DEMOGRAFIA
- A pirâmide social brasileira está se transformando, com
o aumento da população com mais de 30 anos e do número
de pessoas que vivem nas cidades o que favorece a formação
de novas famílias e faz crescer a procura por apartamentos. A opinião de quase a totalidade dos especialistas é que o mercado está bastante aquecido e não há, no Brasil, o risco de "bolha". "Configuraria
uma bolha se houvesse demanda artificial, ou preços artificiais,
o que não é o caso do Brasil" "Tudo
indica que o Brasil caminha para uma expansão sustentável"
"Haverá
grandes lançamentos, mas, se a economia crescer mais que o esperado,
pode não ser suficiente" "Nos
últimos dez anos se produziu muito pouco imóvel para a
fatia mais popular, então há uma demanda gigantesca reprimida" "O
limite do preço do imóvel é o limite do bolso do
comprador. Estamos no início de um ciclo virtuoso, com massa
salarial crescendo, mais empregos e acesso ao crédito. Tenho
certeza de que não estamos vivendo uma bolha" |