ESPECIALISTA EM VENDA DE IMÓVEIS NA PLANTA
LANÇAMENTOS EM DESTAQUE - SETEMBRO DE 2014


TODAY RESIDENCE
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GRAJAÚ

 


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PAMPULHA

 
VANGUARD
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Bairro OURO PRETO
 
UNIQUE VESPASIANO
Chaves em 2016
1 Quarto

VESPASIANO MG
DICAS E INFORMAÇÕES SOBRE O MERCADO IMOBILIÁRIO

I N D E X :

Sugestões de Investimento

Setembro de 2014


Setembro de 2014:
Entenda o momento do mercado imobiliário de Belo Horizonte



........ FICA A DICA .........


Dicas para comprar um imóvel na planta

FGTS na compra de imóveis


Como funciona o Investimento em imóveis na planta no atual cennário econômico brasileiro?

Motivos para comprar apartamentos na planta

Garantias do consumidor

Financiamento


Tabela SAC ou PRICE. Qual a diferença?


Apartamento na planta, o que diz a lei:

O que você deve saber ao negociar um imóvel na planta.






....... MAIS ANTIGOS ........


Opinião de especialistas


Como anda o mercado imobiliário, hein? Março de 2014

As Cassandras e a Bolha Imobiliária


O Medo da Bolha Imobiliária

O Brasil na Elite Mundial dos Mercados Imobiliários

Comprar imóvel na planta ficou mais fácil e seguro

  
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Os melhores imóveis à venda no Vila da Serra

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ARQUIVOS
PARA VOCÊ BAIXAR


Mapa dos empreendimentos no
Belvedere e Vila da Serra
PDF - 811KB

Projeto do Portal Sul - Obras de melhorias no acesso à Nova Lima.
PDF - 661KB

Dicionário do mercado imobiliário.
PDF - 1,100KB


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LINKS ÚTEIS

INCC - Índice Nacional da Construção Civil
Índice utilizado na correção das parcelas até a entrega das chaves do imóvel em construção.

Dagmar Imóveis
Terrenos para construtoras, fazendas, casas e lotes em condomínios fechados.

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SUGESTÕES DE INVESTIMENTO - SETEMBRO 2014

O atual cenário político, véspera de eleições, está muito propício para quem deseja conseguir uma boa oportunidade no mercado imobiliário. As construtoras estão lançando com valores adequados a esta realidade e estão mais abertas para negociar.

Antes de investir é preciso fazer uma reflexão sobre o seu perfil de investidor e estudar muito bem a região onde se encontra o imóvel. O bairro Vila da Serra, por exemplo, é, na minha opinião, uma região com grande potencial de valorização. Saiba os motivos: (clique aqui).

Conheça, abaixo, alguns empreendimentos diferenciados que eu recomendo para quem quer investir no mercado imobiliário:


1 - LÍNEA EMPRESARIAL: Salas comerciais em Lourdes
Localizado em Lourdes, quase na divisa com o Centro de BH, o Línea é o que há de mais moderno, bonito e prático no mercado corporativo. É o tipo de empreendimento que agrega valor à empresa que lá se instala. Sua arquitetura se destaca dos outros prédios e o valor e condição de pagamento estão abaixo do que vem sendo praticado na região. A partir de R$359.000,00 (clique aque para conhecer o Línea)

2 - UNIQUE VETOR NORTE: Flat de 1 quarto em Vespasiano MG.
Uma região que vem recebendo investimentos pesados do Governo Federal, Estadual e da iniciativa privada. Na rota de expansão do mercado imobiliário de BH, o Vetor Norte. Invista no tipo de imóvel que é um dos mais procurados na atualidade e que vem atender uma necessidade da vida moderna, flats de 1 quarto. Invista em um imóvel de uma tradicional incorporadora do Minas Gerais, com 60 anos de mercado. Invista no Unique Vespasiano! Condições de pagamento facilitadas. A partir de R$177.000,00 (Clique aqui para conhecer o Unique)

3 - TODAY RESIDENCE: Apartamentos de 2 e 3 quartos no Grajaú
Morar próximo de tudo que você precisa, junto ao comércio e a Zona Sul de BH em um prédio com poucas unidades e com alta qualidade de construção é o desejo de todos! No Today os apartamentos de 2 quartos têm suíte e lavabo, um diferencial em relação aos concorrentes. Os apartamentos de 3 quartos, além da suíte, tem uma bela varanda. A condição de pagamento é excelente e o valor do investimento abaixo do que vem sendo praticado na região. A partir de R$410.000,00 (clique aqui para conhecer o Today)

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Entenda o momento do mercado imobiliário de Belo Horizonte e descubra se é oportuno comprar um imóvel agora.
Setembro de 2014

O que existe no Brasil hoje é uma crise política e e conômica que se reflete negativamente em quase todos os seguimentos. Diante de um cenário de incertezas como este, o mercado imobiliário desacelerou em todo o país. Uma decisão tão importante como a aquisição de um imóvel tende a ser adiada até que a situação se acalme.

Isto não significa que a demanda acabou, pelo contrário, vem acumulando. As pessoas continuam se casando, tendo filhos, divorciando e morrendo. As pessoas querem comprar um imóvel mas estão inseguras e, em breve, isto vai refletir no aumento das vendas.
Neste período, um ajuste de preços é natural. No próximo ano, o preço dos imóveis em BH não deve subir acima da inflação mas não vai cair. Os custos da construção civil, salários, valor dos terrenos e custos de reposição dos terrenos não dão nenhum sinal de queda.

Adiar a decisão de compra não deveria ser encarado como uma regra. Cada pessoa deve fazer uma análise da sua situação financeira, estabilidade no emprego e renda para então prosseguir com a compra. Boas oportunidades de investimento e imóveis de muita qualidade e liquidez estão surgindo em BH.

Alguns casos, recentes, de sucesso e alta velocidade de vendas em Belo Horizonte (como foi o lançamento do Manhatan, na Savassi, com cerca de 95% das unidades vendidas no pré-lançamento a R$14.000,00/m² ou do Érico Tonucci Office, no Barro Preto, com 90% das salas vendidas em 2 meses) podem e devem se repetir nos próximos meses. Mas é preciso ficar atento: No Manhatan, por exemplo, existe uma fila de espera com mais de 90 pessoas que não conseguiram comprar o apartamento de 1 quarto.

Algumas regiões da Grande BH continuam atrativas para investimento como é o caso do Vetor Norte que vem recebendo altos investimentos dos governos Federal e Estadual em infra-estrutura e da iniciativa privada. Outra região diferenciada é o Vila da Serra, destino preferido dos "filhos da Zona Sul de BH" que tende a se valorizar ainda mais à medida que os empreendimentos ali lançados vão ficando prontos e as obras chegam ao fim tornando o bairro como um todo bem mais agradável.

Quando houver um certo controle sobre a situação econômica do país pode ser que ocorra um movimento parecido com o que aconteceu em 2010 e 2011 quando houve alta valorização imobiliária em BH após a crise econômica mundial de 2008, que também afetou negativamente o mercado imobiliário, mas depois que a situação se normalizou, os preços voltaram a subir.

Outra questão que merece ser ponderada é que Belo Horizonte
, assim como São Paulo, está prestes a aprovar um novo plano diretor com mudanças na Lei de Uso e Ocupação do Solo, onde o percentual de construção por metro quadrado será muito reduzido, e o custo de aprovação de novos projetos vai fazer o preço dos novos imóveis subir consideravelmente. Isso alavanca os preços de todo o mercado imobiliário da Grande BH.

Esses movimentos de altas e baixas nas vendas, que se repete de tempos em tempos, é normal e o certo é que o mercado imobiliário continua sendo atrativo em longo prazo. Enquanto a compra do imóvel próprio for o ítem mais desejado da população brasileira (seja para sair do aluguel ou em caso de up grade) o mercado imobiliário continuará sendo um investimento seguro e rentável.

Se você encontrou um imóvel que gostou muito e que está adequado à sua realidade financeira, não perca a oportunidade de fazer um bom negócio agora. Você já sai ganhando em qualidade de vida e, em longo prazo, verá seu patrimônio valorizado. Se for esperar, você corre o risco de perder o imóvel que gostou ou de ter que pagar bem mais caro por ele no futuro.

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COMO ANDA O MERCADO IMOBILIÁRIO, HEIN?
Por Guilherme Roscoe - Belo Horizonte, Março de 2014.

. Quando os preços de determinado produto sobem muito e por muito tempo é natural que surjam questionamentos: até quando? Já estamos no limite? Os preços vão cair? Quando? É bolha ou o quê?

. Ocorre também o inverso: os preços vão caindo, despencando, e muitos já começam a se animar: será que está na hora de investir para ganhar na recuperação dos preços?

. A história mostra que a economia dos países funciona em ciclos: expansão e retração; e isso vai se repetindo.

. Por mais que se inventem teorias para prever o futuro, nenhuma se mostra confiável a ponto de calcular quando se dará a reversão de tendência, de alta ou de baixa.

. O Mercado Imobiliário brasileiro não escapa dessas preocupações: investidores profissionais e compradores finais questionam se é melhor comprar agora ou aguardar para quando os preços baixarem. Mas, quanto tempo vamos aguardar? Ninguém tem a resposta.

Palpites e advinhações são livres, porém, lidemos apenas com fatos:

a. Durante os últimos anos, especialmente até 2012, a alta de preços de imóveis no Brasil, mais nas grandes metrópoles, foi notável;

b. Alguns fatores são apontados como preponderantes nessa elevação dos preços: maior oferta de crédito destinado à habitação; redução das taxas de juros; crescimento da economia brasileira como um todo - com destaque para o agronegócio; melhoria da renda média das famílias; pleno emprego. E, principalmente, demanda fortemente reprimida durante décadas por insuficiência de recursos para o financiamento do setor;

c. É fato também que em 2013 já houve uma redução no montante do valor total dos lançamentos, cerca de vinte por cento em relação ao ano anterior. (Atenção: do montante, não dos preços!); portanto, as construtoras e incorporadoras estão adequando a quantidade de seus lançamentos e isso é bom, pois tende a um melhor equilíbrio entre oferta e procura;

d. Durante o recente período de alta, investidores tradicionais de outros mercados (Bolsa de Valores, por exemplo) correram para comprar imóveis com objetivo de lucro no curto prazo; o procedimento típico foi comprar na fase de lançamento e vender assim que o imóvel estivesse pronto e entregue; este também foi um fator que contribuiu para a elevação dos preços;

e. Já os compradores finais adquirem um imóvel por razões variadas, concretas ou psicológicas: mudança de emprego, alteração na estrutura familiar, perda ou aumento de rendimentos, necessidade de estatus, etc.

. Vejamos agora a questão dos preços e vamos separar a análise em dois tópicos:

1. Imóveis prontos, usados, de particulares:
Cada proprietário toma sua própria decisão de vender e estabelece o preço de oferta. Há uma enorme variação do grau de necessidade, de urgência, entre os vendedores proprietários. No fundo, quem comanda a definição do preço final da transação é a competição entre os diversos vendedores atuando numa mesma região. Em relação ao preço de oferta, será possível encontrar oportunidades para uma negociação favorável, como sempre houve;

2. Imóveis em lançamento, "na planta" ou em construção:
Neste caso, o preço é definido pelo custo do empreendimento acrescido do lucro da incorporadora.

a. O lucro, na verdade, tem nele embutida a margem de risco do negócio, ou seja, um valor que supostamente possa cobrir prejuízos até certo ponto previsíveis; como é forte a concorrência no setor, a margem de lucro, em geral, é comportada;

b. O custo do empreendimento engloba: custo de aquisição do terreno, projetos, cálculos, impostos e taxas, materiais de construção, fretes, equipamentos, energia, água, administração da obra, mestres e operários (salários e encargos sociais); como se vê, pela descrição desses itens, há pouca ou nenhuma margem para redução de seus custos.

. Analisando a composição do preço dos imóveis em lançamento, vemos que, na hipótese de ocorrer uma redução da demanda, a incorporadora vai adiar novos lançamentos programados - para recuperar o equilíbrio financeiro, já que não tem muito o que fazer com relação aos custos e margem das obras já em andamento.

. Os compradores finais continuam tendo motivos para adquirir seu imóvel e estes são mais fortes do que a consideração do melhor momento para a compra: noivado e casamento marcado; gravidez e nascimento de bebês; promoção e mudança profissional, etc.

Concluindo:
Quem espera ver cair os preços de imóveis em lançamento, poderá vê-los no futuro ainda mais altos e pior, talvez com menos opções. Até lá!


AS CASSANDRAS E A BOLHA IMOBILIÁRIA
postado em Artigos | Istoé
- 02/2014

Em 2007, quando os preços dos imóveis começaram a cair nos EUA, surgiram as primeiras Cassandras vaticinando que em breve o destino brasileiro seria o mesmo. A lógica era simples: também aqui os preços já tinham subido muito, a expansão do crédito imobiliário tinha sido grande e as construtoras construíam como nunca.

Lógica simples, porém errada. Todos os pontos eram verdadeiros, mas ignoravam o fator determinante para quem pesava os prós e os contras da compra de um imóvel. Mesmo que o Brasil estivesse no processo de formação de uma bolha imobiliária, em que ponto deste processo estaríamos? Passados 7 anos, hoje ficou claro que apenas nos primeiros sopros.

Os preços dos imóveis, dependendo de localização e características, subiram entre 150% e 1000%. Portanto, teriam de cair entre 60% e 90% – o que é altamente improvável – apenas para voltar aos preços de 2007. Quem ouviu as Cassandras está esperando até hoje os preços caírem.

Isto não significa que uma bolha imobiliária não possa estourar no Brasil no futuro. Aliás, a Cassandra original, a da mitologia grega, estava correta em suas previsões de catástrofe e desgraça em Troia. O problema é que estar certo muito antes da hora leva a decisões erradas.
Precisar quando uma bolha imobiliária vai estourar é impossível, mas bolhas não estouram antes de estarem suficientemente cheias, o que torna possível termos uma idéia aproximada se estamos perto ou distantes do estouro. Por isso, desde 2007, publico anualmente artigos analisando a situação do mercado imobiliário, tentando responder se já haveria indícios de uma bolha próxima do estouro, ou se os preços continuariam a subir.

Em meu último artigo, publicado há um ano, assim como em todos os anteriores, concluí que não havia sinais de estouro iminente e que os preços continuariam a subir. De lá para cá, de acordo com o índice FIPE/ZAP, na média, o preço dos imóveis subiu 13,5% no Brasil.

E qual é a situação hoje? Os que acreditam que uma bolha imobiliária está prestes a estourar baseiam-se em três diagnósticos: excesso de construção, construtoras em dificuldades e preços exagerados.

Para analisar o atual ritmo de construção no Brasil, uso o nível de consumo anual per capita de cimento, que estimo estar em 350kg. Até hoje, nenhuma bolha imobiliária estourou com menos de 400 Kg per capita anual de consumo de cimento.

As dificuldades financeiras de algumas construtoras vêm da devolução de parte dos imóveis por inadimplência dos compradores – o que poderia contribuir para queda de preços – mas também de uma subavaliação dos custos de construção no passado, fator que está sendo corrigido, contribuindo para elevação de preços agora.

Mas os preços já não estão caros demais? Comparando com o passado ou com preços de imóveis nos EUA, parece que sim. No entanto, nem os preços históricos no Brasil nem o preço atual nos EUA são bons parâmetros de comparação.

Para uma comparação mais ampla, analisei preços de venda de imóveis de 90m2 em 509 cidades em todo o mundo, incluindo os 12 maiores mercados imobiliários brasileiros. Das 12 cidades brasileiras, 9 estão na metade mais cara do mundo, lideradas por Porto Alegre (35ª), Rio de Janeiro (42ª) e Florianópolis (44ª) e apenas 3 na metade mais barata: Campinas (319ª), Goiânia (320ª) e Fortaleza (417ª). Miami vem logo depois de Fortaleza, é a 418ª. Aliás, as 35 cidades mais baratas do mundo estão todas nos EUA e as 25 mais caras, todas em mercados emergentes, 20 delas na Ásia.

O mercado brasileiro como um todo está, sim, caro para padrões internacionais, mas não para parâmetros de mercados emergentes.

Minhas análises sugerem que aproximadamente 2/3 da alta de preços antes de um eventual estouro já aconteceu. Restaria, portanto, uma alta adicional de mais ou menos metade do que os preços já subiram.

Esta é uma média nacional, que inclui mercados onde os preços ainda estão baratos e podem subir mais do que a média e outros que já subiram demais. Brasília, por exemplo, que há um ano era a cidade mais cara do Brasil, já tem visto pequenas quedas de preços. Em um mercado que não subirá mais tanto nem de forma tão generalizada, a localização e os diferenciais de cada imóvel serão muito mais importantes.

E quando os preços finalmente caírem – todo preço de ativo cai um dia e não há razão para crer que com o mercado imobiliário brasileiro será diferente – quanto devem cair? A experiência internacional dá duas dicas. Primeiro, os preços dos imóveis que mais subirem serão os que mais cairão. Segundo, o tamanho da queda depende diretamente do volume de crédito imobiliário no momento do estouro da bolha e do crescimento percentual deste crédito desde que a expansão começou. Por ora, o primeiro sugeriria uma queda muito pequena por aqui, o segundo, uma enorme.

Seja cada vez mais criterioso em seus investimentos imobiliários, mas ainda é cedo para desesperar-se com o choro das Cassandras.

Ricardo Amorim
Economista, apresentador do programa Manhattan Connection da Globonews e presidente da Ricam Consultoria.

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INVESTIMENTO EM IMÓVEIS NA PLANTA NO ATUAL CENÁRIO ECONÔMICO BRASILEIRO. COMO FUNCIONA?

Historicamente, o imóvel na planta valoriza, em média, 10% a mais do que o imóvel pronto mas o grande atrativo dos imóveis na planta, além de poder escolher as melhores unidades do empreendimento e de poder personalizar a sua unidade, é a FACILIDADE DE PAGAMENTO.

Quem investe em imóvel na planta, irá se beneficiar com uma boa valorização a médio e longo prazo mas, até o investidor que planeja repassar o imóvel na entrega das chaves, tem nos lançamentos uma opção segura de investimento. Para isso, é preciso tomar algumas precauções como a escolha do empreendimento de maior liquidez, da região com maior potencial de valorização e da construtora ideal.

As condições de pagamento para imóveis na planta são muito facilitadas e, no pré-lançamento, é possivel comprar com tabelas de preços especiais.

VENDENDO O IMÓVEL NA ENTREGA DAS CHAVES:

Quem investir R$500.000,00 hoje, à vista, mantendo-se o atual cenario economico, deverá receber R$165.000,00 líquidos em 36 meses. Terá uma rentabilidade de 33% (R$165.000,00 sobre R$500.000,00 investidos).

EXEMPLO:
A) Preço do imóvel na planta = R$500.000,00
B) Preço de venda do imóvel pronto dentro de 36 meses =
R$665.000,00(calculo arredondado)

Valorização de 11% ao ano = 33% no período de 3 anos.
Estimativa bastante realista no atual cenário econômico brasileiro.
(Considerando apenas 11% de valorização - percentual de valorização do mercado imobiliário de BH em 2012. O imóvel na planta valoriza cerca de 10% a mais do que a média de mercado mas não considerei esta informação para os cálculos.)

Lucro (item "B" menos item "A" do exemplo) = R$165.000,00

Se o investidor decidir financiar a compra com a construtora e vender na entrega das chaves, 36 meses após o lançamento, o lucro será o seguinte:

As construtoras facilitam bastante a condição de pagamento. Durante a fase de construção, somente um percentual do valor total do apartamento é pago, geralmente entre 25% e 40%, ficando a maior parte para depois do apartamento estar pronto.


O investidor pagará no máximo 40% do valor total = R$200.000,00 (seguindo o mesmo exemplo) ao longo dos 36 meses (período de construção). Neste período, todo o saldo devedor é corrigido apenas pelo INCC (Índice Nacional da Construção Civil), sem juros. O INCC acumulado em 2012 ficou em 6,91% ou média de 0,58% ao mês.

EXEMPLO:
(procurei ser bastante conservador)
A) Preço do imóvel na planta = R$500.000,00
B) Preço de venda do imóvel pronto dentro de 36 meses =
R$665.000,00(calculo arredondado)

C) Valor investido durante a obra com correção pelo INCC = R$240.385,00 (calculo arredondado) considerando R$20.000 de sinal (sem correção) e o restante, 180.000,00 em 35 parcelas corrigidos pelo incc.
D) Valor corrigido do saldo devedo (após chaves)= R$369.437,00 (calculo arredondado)
E) LUCRO = B - (C + D)
R$665.000 - (R$220.385 + R$369.437 ) = R$75.178,00 = 31,27% do valor investido corrigido pelo incc.

MAS ATENÇÃO!!!
O LUCRO DE 31,27% É SOBRE UM CAPITAL DESEMBOLSADO DE R$240.385,00 EM 36 MESES, CONSIDERANDO O PAGAMENTO DE 40% DO VALOR TOTAL DURANTE A CONSTRUÇÃO.

Muitas construtoras exigem o pagamento de apenas 25% do valor total do imóvel durante a construção, aumentando significativamente o lucro sobre o capital investido.

Diferente de outras modalidades de aplicação financeira, na compra de imóvel na planta o aporte de capital é feito ao longo de um período de 36 meses e a rentabilidade é calculada pela valorização sobre o preço total do imóvel adquirido. Ou sja, você tem uma rentabilidade sobre R$500.000,00 mas só investiu R$200.000,00, com a devida correção mas parcelado em 36 meses.

Cálculos simplificados.
É necessário considerar os custos de transação e corretagem (6% do valor da venda), o que daria uma rentabilidade de 0,5% ao mês sobre o valor investido.


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O Medo da Bolha Imobiliária

Por Ricardo Amorim - Revista Veja

O mercado imobiliário gera paixões. Para muitos, a compra de um imóvel é a decisão financeira mais importante da vida. Para investidores, é um potencial de lucros às vezes fantásticos. Para o país, um poderoso motor de crescimento e geração de empregos.

Desde 2008, venho refutando alegações de que o Brasil tem uma bolha imobiliária prestes a estourar. De lá para cá, os preços dos imóveis dobraram, triplicaram ou subiram ainda mais.

Impressionado com o ritmo da atividade imobiliária e com a forte elevação dos preços, resolvi atualizar meus estudos sobre o assunto para checar minhas conclusões.

Analisei as bolhas imobiliárias de todos os países para os quais consegui dados desde 1900. Ignorei apenas bolhas imobiliárias regionais como, por exemplo, a causada pela busca do ouro no oeste americano.

Algumas conclusões saltam aos olhos. Primeiro, bolhas imobiliárias costumam envolver forte atividade de construção. Para tornar os dados de construção comparáveis entre diferentes países e períodos, analisei o consumo anual de cimento, per capita, em cada país no ano em que a bolha estourou. Não encontrei nenhum estouro de bolha com consumo anual de cimento inferior a 400 Kg per capita. Na Espanha, passou de 1.200 Kg e há casos, como na China atual, de consumo ainda superior, 1.600 Kg, sem estouro de bolha. No Brasil, minha estimativa é de que hoje estamos em 349 Kg.

Segundo, uma bolha imobiliária sempre se caracteriza por preços muito elevados em relação à capacidade de pagamento das pessoas. Considerando-se quantos anos de salários são necessários para comprar um imóvel de preço médio nas principais cidades do mundo, nenhuma cidade brasileira está hoje entre as 20 mais caras. Por outro lado, Brasília, Rio de Janeiro, Salvador e Balneário Camboriú estão entre as 100 mais caras. Entretanto, mesmo por esse parâmetro, Brasília, a mais cara do país, ainda é duas vezes e meia mais barata do que Rabat, no Marrocos, a mais cara do mundo.

O ar que infla qualquer bolha de investimento, imobiliária ou não, é sempre uma abundante oferta de crédito. Ela possibilita que investidores comprem algo que não poderiam apenas com suas rendas. Todas as bolhas imobiliárias que encontrei estouraram quando o total do crédito imobiliário superava 50% do PIB e, em alguns casos, passava de 130% do PIB. Nos EUA, em 2006, um ano antes dos preços começarem a cair, era de 79% do PIB. No Brasil, apesar de todo crescimento dos últimos anos, este número é hoje de 5% do PIB.

Aliás, é sempre uma súbita ruptura na oferta de crédito, normalmente associada a uma forte elevação do custo deste crédito, que faz com que bolhas estourem. No Brasil está acontecendo exatamente o contrário. O crédito imobiliário está em expansão e o seu custo em queda.
Por tudo que pesquisei, concluo que é bastante improvável que haja um estouro de bolha imobiliária no Brasil, pelo menos em breve. Se você vem adiando o sonho da casa própria por este medo, relaxe.

Então os preços dos imóveis continuarão subindo no ritmo dos últimos anos? Dificilmente. Os preços atuais já estão mais elevados; em casos específicos, até altos para padrões internacionais.

O mais provável, são altas mais modestas, às vezes bem mais modestas. Em alguns casos, até pequenos ajustes de preços para baixo são possíveis e salutares. São exatamente eles que garantiriam que bolhas não estourem em um futuro mais distante.

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COMPRAR IMÓVEL ESTÁ MAIS FÁCIL E SEGURO


Comprar um imóvel, para morar ou investir, sempre foi um ótimo negócio. E tornou-se melhor ainda com a ampliação dos direitos do consumidor, com as facilidades de pagamentos e com a possibilidade da aquisição de imóveis na planta com aporte inicial pode ser parcelado durante todo o período de obra.

Por exemplo, em geral, o mercado pede de 20% a 40% do valor do bem como entrada. No caso do imóvel na planta este percentual pode ser dividido em parcelas ao longo de três anos. O restante do valor, de 60% a 80%, pode ser financiado na entrega das chaves em até 30 anos. Ou seja, hoje o comprador consegue morar no imóvel depois que contrata o financiamento.

Dependendo das condições, a parcela do financiamento de um imóvel não é muito diferente do valor do aluguel de um apartamento equivalente. Se o comprador for morar no imóvel, ele substituirá o valor do aluguel pelo valor da prestação. É como se estivesse pagando um aluguel, mas com a vantagem de ser proprietário do imóvel depois de alguns anos, dependendo do prazo do financiamento.

Investimento

Para os investidores, as contas da compra do imóvel na planta também são positivas, mesmo realizando o financiamento do bem. É que o investidor paga menos da metade do imóvel durante a obra (normalmente de 20% a 40%). O restante ele pode financiar na entrega das chaves e aí poderá alugar o apartamento.

Com a renda proveniente do aluguel fica fácil pagar a parcela do financiamento (ou pelo menos a maior parte dela), também com a vantagem de ser proprietário do imóvel depois de alguns anos.

Segurança

No sistema de incorporação imobiliária a preço fechado, a construtora compra o terreno, desenvolve os projetos, registra nos órgãos competentes e lança o empreendimento com preço final e prazo de execução definidos.

Assim, o cliente tem a garantia de que o seu apartamento será entregue no prazo e dentro do valor contratado, sem surpresas durante a obra. O que é escrito em contrato é respeitado pela construtora.
Um conselho que qualquer especialista indica aos potenciais compradores de imóveis na planta é se certificar de que existe uma instituição bancária avalizando a construção.

Como os bancos parceiros passam a ter responsabilidade sobre a entrega dos bens, as instituições de crédito são muito criteriosas na avaliação do histórico das empresas de construção. Mensalmente um engenheiro contratado pelo banco faz vistorias na obra, atuando como uma espécie de auditor independente da empresa. Como representante do banco, ele acompanha o andamento da construção e observa se o cronograma da obra está de acordo com o que foi prometido aos clientes.

Toda a documentação relativa ao dia a dia do canteiro de obra tem que estar correta, pois também passa pelo crivo do engenheiro do banco. Tudo isso representa uma garantia a mais para o consumidor.



COMO COMPRAR UM IMÓVEL NA PLANTA - LANÇAMENTO

Você chegou à conclusão que vai comprar um apartamento. Este, normalmente, é um projeto familiar e não raro um projeto de vida e, por isto, não pode ser fruto de uma decisão que deixe de levar em consideração todos os aspectos possíveis.

Há várias formas de compra da casa própria: poupança programada, construção, financiamento, consórcio e compra direta com a construtora.

Definido que a compra será feita com uma construtora - o que se registre, é uma das opções mais inteligentes para a compra da casa própria - você deve seguir alguns passos para que seu sonho torne-se uma realidade.

Definindo sua necessidade e possibilidade financeira

Para definir sua necessidade é preciso levar em consideração o tamanho da sua família, o local onde você trabalha, a sua forma de locomoção pela cidade, onde seus filhos estudam, a proximidade com um hospital e com um centro comercial.

Logo, o primeiro passo é pesquisar o bairro que você pretende morar. O ideal é fazer um levantamento detalhado das escolas disponíveis, dos hospitais, do comércio, das linhas de ônibus, da existência de metrô, bem como fazer incursões pelo bairro nos horários de pico de movimento (pela manhã, na hora do almoço, no fim da tarde e no retorno das faculdades e escolas noturnas).

Tudo isto pesa no orçamento familiar porque não adianta encontrar um imóvel adequado ao tamanho de sua família, se o custo mensal entre alimentação, transporte, estudo e lazer for incompatível com seu orçamento.

Já a sua possibilidade financeira será definida analisando-se quanto dispõe para dar de entrada na compra do imóvel e quanto poderá pagar nas prestações mensais do imóvel.

Comprando um apartamento na planta ( lançamento ou pré-lançamento ) é possível dar uma entrada pequena e não comprometer mais que 30% do seu orçamento familiar com as parcelas mensais, bem como não assumir parcelas intermediárias superiores a um mês de seu rendimento familiar por ano. Isto porque para pagar as intermediárias, você deverá programar o uso do seu 13º salário. Contar com outras rendas que você não tem certo é muito arriscado e pode levar-lhe a inadimplência.

Já para a entrega das chaves é exigida a quitação da dívida ou seu financiamento junto ao banco. É neste momento que recomendamos então o uso integral do FGTS seu e de sua esposa, além de saque de poupança e outras aplicações, de modo a zerar a dívida ou sobrar muito pouco para o financiamento.

Lembre-se de reservar 3% do valor do imóvel para o pagamento das despesas de cartório e ITBI. Não se preocupe com o mobiliário do imóvel, porque este é o supérfluo, já que você pode usar o mobiliário que já possui ou mesmo comprar móveis novos em grandes lojas em 12 vezes sem juros. Preocupe-se com o principal, que é o imóvel quitado e devidamente escriturado.

A escolha da construtora

Uma construtora de qualidade é reconhecida pelo mercado e recomendada pelos melhores profissionais da área. Este já é um passo importante para ter mais chances de estar fazendo um bom negócio.

Conferir se a construtora tem certificados de qualidade (ISO), se não tem reclamações de compradores junto ao PROCON de sua cidade e na internet, também são passos importantes.

Pesquise junto aos clientes de prédios já construídos, se os mesmos estão satisfeitos, se o que eles prometem na venda eles cumprem, se eles cumprem o prazo de entrega, se as obras já construídas não apresentam defeitos, se a pós-venda é satisfatória (consertos na
garantia, por exemplo).

Uma vez definida a construtora é hora de fazer uma pesquisa sobre sua regularidade junto aos mais diversos órgãos. Talvez seja prudente a consulta a um advogado, mas muitas pesquisas você mesmo pode realizar pela internet.

Com estas informações você já terá um parâmetro da seriedade da empresa e da possibilidade da entrega do imóvel prometido sem problemas.


Escolhendo o imóvel

Visite o stand de vendas e peça para analisar a maquete do empreendimento e também visite um apartamento decorado que normalmente é disponibilizado.

Peça para avaliar o Memorial Descritivo da obra, no qual deve estar descrita a qualidade dos materiais a serem empregados na obra (azulejos, pias, metais, alumínio, cerâmicas do piso), bem como de todos os equipamentos utilizados na obra, como elevadores, interfones, cabeamento de internet, câmeras de vigilância, portões eletrônicos, etc.

Verifique também a posição do imóvel em relação à ventilação, incidência do sol e vista. São detalhes de conforto mas que também influenciam bastante no preço de revenda do imóvel.

Guarde também todo o material de publicidade disponibilizado: folhetos, anúncios de jornais, anúncios de revista, etc.

Certifique-se que o corretor responsável pelo seu atendimento domina todos aspectos (apresentação e comercial) do imóvel visitado. De ao corretor todas as informações necessárias para que ele o ajude na escolha do imóvel que melhor vai satisfazer as necessidades de sua família. Caso não se sinta seguro com o corretor peça para ser atendido por outro profissional.

Alguns corretores trabalham focados em venda de imóveis na planta e têm em sua carteira de imóveis empreendimentos de várias construtoras. A escolha deste profissional pode poupar muito tempo e o inconveniente de ter vários corretores disputando sua atenção.

Analisando os documentos essenciais da construtora

O primeiro passo é verificar alguns documentos essenciais do vendedor (construtora), antes de assinar qualquer contrato:

1- Procure junto à Prefeitura ou Administração Regional de sua cidade, se há um Projeto de Incorporação aprovado e devidamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis.

2- Peça a Planta do Imóvel e o Projeto de Incorporação aprovado pela prefeitura ou administração regional para a construtora, e compare tudo o que foi prometido pelo vendedor (qualidade de piso, metais, hidráulica, elétrica, etc.) se confere com o constante na Planta e no Memorial Descritivo do imóvel, que também devem estar registrados no Cartório de Registro de Imóveis competente.

3- Procure informar-se junto ao Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura - CREA, se o engenheiro responsável pela obra e se a própria obra está em situação regular perante o Conselho ou se há algum impedimento ou problema. A planta da obra tem de estar registrada no CREA também, órgão fiscalizador das atividades dos engenheiros e arquitetos.


Fechando o negócio

Uma vez definidos a construtora e o imóvel chegou a hora de fechar o negócio.
O primeiro passo é formalizar uma proposta de compra e venda.

Peça para o vendedor colocar na proposta de compra e venda todos os detalhes que vocês combinaram: preço, prazo de entrega, qual o valor do imóvel à vista, qual o valor do imóvel à prazo, qual o valor da entrada, qual o valor das parcelas mensais, qual o valor das intermediárias, qual o valor a ser pago nas chaves, quais os índices de correção utilizados nas parcelas, se há financiamento aprovado para a obra em algum banco e quais as condições para conseguir este financiamento.

Coloque, também, todas as promessas feitas quanto à possibilidade de troca de materiais e de acabamentos, bem como remoção de paredes, o custo destas alterações e como será a execução. Tudo o que for prometido deve estar escrito e tudo deverá ser cumprido, sob pena de infringência ao Código de Defesa do Consumidor.

Se a proposta for aceita pela construtora, é hora de formalizar o contrato. São estas as principais formas de pactuação do contrato com a construtora:

a) promessa de Compra e Venda, por instrumento particular, no qual a construtora promete lhe vender o imóvel, após pago o preço combinado. Esta promessa pode ser feita por contrato particular, porém recomendamos que uma vez assinado, você leve ao Cartório de Registro de Imóveis onde o prédio está registrado e peça para fazer uma pré-notação do contrato. Isto dará publicidade ao contrato para terceiros, evita que a construtora venda o mesmo imóvel duas vezes e assegura seus direitos de comprador,

b) promessa de Compra e Venda, por escritura pública. É o mesmo contrato particular, só que feito no cartório. Fica mais seguro porque é um documento público e seu registro torna a transação indisponível a terceiros,

c) Contrato de Compra e Venda com Reserva de Domínio ou Hipoteca. Nesta modalidade já se faz a compra e venda propriamente dita, ficando o próprio imóvel como garantia da dívida, ou seja, enquanto não forem quitadas todas as obrigações do contrato, o imóvel não poderá ser vendido sem concordância da construtora.

É essencial que no contrato constem todos os dados da proposta de compra e, se possível, até a repetição de todas as condições citadas no memorial descritivo do imóvel.

Se você optar por financiar parte do valor do imóvel após a entrega das chaves, é fundamental que com pelo menos 3 meses de antecedência à entrega do imóvel você pesquise em seu banco e outros dois, qual oferece as melhores condições e consiga uma carta de crédito do banco escolhido.

Obs.: Durante a construção do imóvel o financiamento normalmente é feito diretamente com a construtora e corrigido apenas pelo INCC (índice nacional da construção civil), sem juros. Após a entrega das chaves o financiamento é bancário ou com a construtora mas em ambos os casos a correção é pelo IGPM ou IPCA com juros que variam de 8 a 12% ao ano. É Importante pesquisar!

Contrato assinado. Esta é a hora de comemorar!
É preciso segurar a ansiedade para esperar a entrega das chaves e planejar sua mudança com toda calma possível. Você realizou o sonho da casa própria e, provavelmente, fez um dos melhores investimentos de sua vida. Parabéns!


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Quando eu posso ou devo usar o meu FGTS Fundo de Garantia por Tempo de Serviço ?

O FGTS poderá ser utilizado na aquisição de imóvel residencial urbano concluído:
Na compra à vista, para pagamento total ou parcial do preço de aquisição do imóvel, havendo, nesse último caso, necessidade de complementação com recursos próprios;
Na compra à prazo, com financiamento na modalidade do SFH, para pagamento parcial do imóvel pretendido, havendo ainda a possibilidade de complementação com recursos próprios;
No consórcio de imóveis, para pagamento de lance na obtenção da Carta de Crédito ou como complementação do valor da Carta de Crédito para pagamento da parcela de recursos próprios.

Não é permitido o uso do FGTS nas seguintes operações:
Nova utilização para aquisição do mesmo imóvel, antes de completados três anos desde a última utilização para aquisição;
Aquisição de imóvel comercial;
Reforma, ampliação e/ou melhoria de imóvel residencial ou comercial;
Realização de infra-estrutura interna;
Aquisição de lotes e terrenos;
Aquisição destinada exclusivamente a moradia para familiares, dependentes ou terceiros.

Sobre o imóvel:
O imóvel deverá estar concluído e destinar-se, obrigatoriamente, a instalação de residência do comprador, cujos recursos do FGTS estão sendo utilizados;
O imóvel deverá estar localizado no município onde o comprador exerça a sua ocupação principal, em município limítrofe ou integrante da respectiva região metropolitana, ou, ainda, no município onde o comprador comprovar que reside, há pelo menos um ano;
Ter valor de avaliação na data da contratação de até, atualmente, R$750.000,00;
Ser residencial urbano;
Apresentar, na data da avaliação, plenas condições de habitabilidade e ausência de vícios de construção;
Estar devidamente matriculado no Cartório de Registro de Imóveis de sua circunscrição.

Do titular da conta vinculada do FGTS:
Não ser proprietário, usufrutuário, cessionário ou promitente comprador de outro imóvel residencial (inclusive apart-hotel residencial), concluído ou em construção:
Financiado pelo SFH, em qualquer parte do território nacional;
No município onde exerça a sua ocupação principal, nos municípios limítrofes e na região metropolitana, ou no atual município de residência.
Deverá contar com o mínimo de 3 anos de trabalho sob o regime do FGTS. O mesmo será requerido caso o cônjuge também deseje utilizar seu FGTS;
A utilização do FGTS poderá ser feita por mais de um trabalhador, independentemente da existência de grau de parentesco entre eles, desde que atendam aos demais requisitos para a operação;
No caso de cônjuge: podem ser utilizados os recursos, independentemente do regime de casamento, desde que figurem na escritura como adquirentes do imóvel;
No caso de União Estável: é permitida desde que possa ser comprovada e que ambos figurem na escritura como adquirentes do imóvel;
O proprietário (ou cônjuge) não pode possuir fração igual ou superior a 40% de imóvel residencial, concluído ou em construção.
O FGTS também poderá ser utilizado para abatimento dos valores das prestações e para redução ou quitação do saldo devedor de financiamentos na modalidade do SFH.

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O BRASIL NA ELITE MUNDIAL DOS MERCADOS IMOBILIÁRIOS

Uma pesquisa inédita, abrangente e imparcial - encomendada pela Revista Exame ao Instituto Ibope Inteligência (instituições não ligadas ao setor imobiliário) - dissecou o comportamento do mercado nos segmentos residencial e comercial e revela que os imóveis brasileiros valorizaram 22% no último ano e ainda há espaço para mais crescimento.

O imóvel no Brasil ainda não está caro quando comparado aos preços praticados em outros países. Ocupa apenas a 64ª posição num ranking de preços de 90 países feito pela Global Property - Na média, o valor do metro quadrado é metade do que se cobra na África do Sul e na China.

A combinação entre demografia favorável, crescimento econômico e mais crédito explica o aumento recente da demanda por apartamentos e escritórios no país.

A cada ano surgem no Brasil 1,5 milhão de domicílios - número que pode passar para 2 milhões em 10 anos. As construtoras já não conseguem erguer apartamentos suficiente para fazer frente a essa demanda, o que explica o déficit habitacional do país, estimado em 8 milhões de moradias. É verdade que boa parte deste déficit está concentrada na baixa renda, mas estima-se que as famílias mais abastadas que vivem nas grandes cidades precisem de 100.000 novas moradias por ano, cerca do dobro do que as incorporadoras conseguem construir.

DEMOGRAFIA - A pirâmide social brasileira está se transformando, com o aumento da população com mais de 30 anos e do número de pessoas que vivem nas cidades o que favorece a formação de novas famílias e faz crescer a procura por apartamentos.
O número de brasileiros com mais de 30 anos aumentou de 37% para quase a metade da população (espera-se que este percentual chegue a 60% até 2030). Essa é a idade em que as pessoas formam suas famílias e buscam um lugar para morar.
Em 1990 75% da população brasileira viva nas áreas urbanas, em 2010 este número chegou a 85% e em 2030 será de 91%.

CRESCIMENTO ECONÔMICO - A expansão do PIB amplia a demanda por escritórios - surgem novas empresas e as companhias já estabelecidas geralmente crescem e precisam de espaços maiores - e eleva a renda da população, formando um novo contingente capaz de comprar imóveis.
O Brasil saiu do 20º lugar, em 1999, e alcançou a terceira posição no ranking das 32 economias mais fortes do mundo em 2010, elaborado pela Thornson Reuters, empresa especializada em informações econômico-financeiras. Significa a capacidade do país de gerar investimentos nacionais e estrangeiros. A expectativa é que o país se mantenha entre as 10 primeiras posições até 2014.
Diversos fundos estrangeiros passaram a investir em imóveis no Brasil nos últimos anos, como a Abu Dhabi Investment, maior fundo soberano do mundo, e a gestora britânica Autonomy.

CRÉDITO - A compra de imóveis depende de financiamento, que cresce ano a ano. Jovens e solteiros conseguem comprar, em vez de alugar, o primeiro imóvel em razão da maior oferta de crédito. Com os juros mais baixos, compradores de alta renda aceitam fazer um financiamento para comprar um imóvel melhor. Famílias de baixa renda passaram a comprar imóveis com a ajuda dos programas de incentivo do governo.

Clique aqui para baixar a matéria completa da Revista Exame: PDF 2.752KB


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OS MOTIVOS PARA COMPRAR UM IMÓVEL NA PLANTA

Excelente Condição de Pagamento - As tabelas das construtoras são muito atrativas e, geralmente, podem ser adaptadas à necessidade de cada cliente. Na maioria das vezes o comprador paga 30% do valor do imóvel até as chaves (varia de 25% a 40%) e o restante pode ser financiado com o banco de sua preferencia (que estão com as menores taxas da história) ou mesmo com aprópria construtora.

Condomínio Econômico - Os novos empreendimentos já levam em consideração a demanda por condomínios baratos e, por isso, investem em infra-estrutura como reutilização da água, energia solar e medição individualizada de água e gás.

Documentação Descomplicada - Por nunca ter sido habitado, um apartamento na planta tem menos chance de ter problemas com documentação além de você poder optar por construtoras bem conceituadas no mercado. Neste ponto, vale lembrar que hoje a lei proteje o consumidor (Veja os instrumentos legais que foram criados para garantir a entrega do iempreendimento) tornando o investimento em imóvel na planta muito mais seguro.

Instalações Modernas - Instalações novas evitam custos com manutenção, além de suprirem, através de uma infra-estrutura moderna, as necessidades atuais dos consumidores.

Agilidade na Decoração
- Com a planta na mão o planejamento da decoração e compra da mobília é mais prazeroso, com tempo suficiente para escolher e cotar materiais de construção e móveis, o que aumenta a possibilidade de fazer uma melhor negociação.

Personalização do Apartamento - Mudanças no projeto para adequação à necissidade de cada família podem ser feitas com mais facilidade e, muitas vezes, entregues sem custos adicionais pela própria construtora.

Alta Liquidez - Se o mercado imobiliário continuar aquecido, a economia estável e o imóvel escolhido for bem localizado, tiver uma boa planta e estiver com uma avaliação coerente, ele vende muito rápido, terá alta liquidez.

Lucro Nas Chaves - Não é uma regra, porém, na maioria das vezes, é o que acontece. Segundo o CRECI, um imóvel na planta pode render 50% a mais que um imóvel usado.

Realização Pessoal - A facilidade de pagamento de um imovel na planta tem ajudado na realização dos sonhos de muitas famílias. Morar em um apartamento novo não tem preço.

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BLINDAGEM DE EMPREENDIMENTOS NA PLANTA:

Mais de dez anos depois de decretada a falência da Encol, o setor imobiliário vive uma fase completamente distinta. Assim como o próprio mercado, os mecanismos de proteção aos compradores se sofisticaram. Hoje, cada empreendimento tem uma contabilidade separada. Um avanço e tanto. A principal blindagem do setor é chamado patrimônio de afetação - instrumento legal que dá mais garantias ao comprador em casos extremos, como a falência.

Por exigência dos bancos, que também foram prejudicados pela falência da Encol, praticamente todas as empresas adotam as SPEs (Sociedades de Propósito Específico). A SPE é uma empresa criada para cuidar de um único empreendimento. Com vida curta, nasce no momento da compra do terreno e é desfeita depois da entrega das chaves. Nessas sociedades, não há contaminação das contas da empresa ou de um outro empreendimento com problemas.

Quando a SPE já era realidade dentro das empresas, em agosto de 2004 entrou em vigor uma lei específica (10.931/2004) - do patrimônio de afetação. Mas trata-se de uma lei facultativa, cuja adoção fica a critério do incorporador.

A adoção de um mecanismo não exclui o outro. O mesmo empreendimento pode ser duplamente blindado. Geralmente, os bancos exigem um ou outro para concessão de empréstimo. Especialistas são unânimes em afirmar que tanto a SPE, quanto o patrimônio de afetação são um avanço importante e garantem segurança ao comprador.

Patrimônio de Afetação - O instrumento faz com que todos os recursos obtidos pela construtora em determinada obra sejam destinados exclusivamente para aquela construção. Assim, o incorporador não pode redirecionar parte das parcelas recebidas de um empreendimento para outro. Se a empresa falir ou entrar em concordata, este patrimônio não entra na massa falida.

Empresa de Propósito Específico - A incorporadora se transforma em uma holding e constitui uma pequena empresa, à parte, para cada um dos seus empreendimentos. O objetivo é que esta nova empresa tenha independência para tratar somente de uma construção em particular, sem ser afetada por problemas em outras. Quando a construção fica pronta e é repassada aos seus proprietários, a empresa que foi criada para aquela obra deixa de existir.

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FINANCIAMENTO DE IMÓVEL NA PLANTA:

Veja algumas dicas valiosas para quem quer fugir do aluguel.

Ao investir em um imóvel na planta (lançamento) ou em construção o comprador contará com inúmeras facilidades de pagamento mas é bom analisar muito bem o financiamento para não ter problemas depois, já que os contratos são muito longos. Faça as contas antes de fechar o contrato e não comprometa mais do que 30% da renda familiar.

As construtoras geralmente oferecem uma tabela como sugestão de condição de pagamento. Normalmente esta tabela pode ser remontada, de acordo com proposta do cliente, para que fique mais adequada à sua realidade. Estas tabelas podem ser divididas em duas partes com correções diferentes: A primeira parte do financiamento, durante o período de construção (vai do pré-lançamento até a entrega das chaves) é feito diretamente com a construtora e a segunda parte, após o Habite-se (ou entrega das chaves), é feito no banco de sua preferencia ou até com a própria construtora.

A construtora deverá, entre outros requisitos, informar prévia e adequadamente sobre: preço do produto em moeda corrente nacional; montante dos juros de mora e da taxa efetiva anual de juros; acréscimos legalmente previstos; número e periodicidade das prestações e soma do total a pagar, com e sem financiamento.

Se o imóvel for financiado por agente financeiro (banco), o adquirente deve verificar previamente se sua renda é compatível para obtê-lo.

Liquidação antecipada

É assegurado, segundo o Código de Defesa do Consumidor, artigo 52, § 2º, a redução proporcional dos juros e demais acréscimos.

Providências para quitar o imóvel

Ao concluir os pagamentos, providencie a escritura definitiva, que deverá ser lavrada no Tabelionato de Notas, munido de todos os documentos pessoais do comprador, respectiva prova de quitação, contrato, etc.

Em seguida, registre a escritura no Cartório de Registro de Imóveis competente para a efetiva garantia da propriedade do imóvel.

Após estas providências, peça por escrito na Prefeitura a alteração do Imposto Territorial Urbano (IPTU) para seu nome e endereço.

Multas

Poderá ser cobrado do consumidor inadimplente a correção monetária, juros de 1% ao mês e multa moratória, desde que contratualmente estabelecidos entre as partes.
As multas de mora decorrentes de atraso no pagamento não poderão ser superiores a dois por cento (2%) do valor da prestação.
Juros e correção monetária
Os juros são conceituados como a remuneração do capital (dinheiro) emprestado durante um determinado período.

A forma de aplicação de juros decorrentes da outorga de crédito, ou concessão de financiamento, deve ser definida prévia e adequadamente no contrato assinado entre as partes, conforme determina o artigo 52 do Código de Defesa do Consumidor.

A correção monetária é a recuperação do poder de compra do valor emprestado. O índice a ser adotado para correção monetária deve estar expressamente pactuada em contrato, bem como um substituto, caso haja a extinção do primeiro pactuado.

Nos contratos para aquisição de imóveis podem ser adotados o seguintes índices:
Índice de custo, que poderá ser utilizado somente no período da construção como o INCC (Índice Nacional da Construção Civil), ICC (Índice da Construção Civil), CUB (Custo Unitário Básico), etc;
Índice de preço, que poderá ser pactuado tanto na fase de construção como após a entrega das chaves como o IGP-M (Índice Geral de Preços Mercado), IGP-DI (Índice Geral de Preços - Disponibilidade Interna), INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor), IPC (Índice de Preços ao Consumidor), etc.

O Salário Mínimo ou moeda estrangeira não podem ser utilizados como índices.

Taxas de juros

O consumidor deve estar atento e bem informado sobre a taxa de juros a ser aplicada ao seu contrato de financiamento que normalmente terá um médio ou longo prazo para pagamento.

O mercado oferece muitas opções de planos, prazos e taxas de juros que entretanto, se alteram frequentemente.

Confira as principais tabelas utilizadas no financiamento imobiliário.


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TABELAS SAC OU PRICE. QUAL A DIFERENÇA?

Se a decisão de compra de um imóvel passa pela escolha de um financiamento imobiliário, é importante saber alguns termos que fazem a diferença na composição do valor das suas parcelas:

Tabela SAC

É o Sistema de Amortização Constante, cuja característica é amortizar (diminuir) um percentual fixo da dívida desde o início do financiamento.

Ou seja: na composição total da parcela paga mensalmente, o valor correspondente ao pagamento da dívida permanece constante, enquanto o valor correspondente ao pagamento de juros diminui progressivamente.

O Sistema de Amortização Constante é o mais adequado para financiamentos imobiliários, pois a tendência é que o valor das prestações e o saldo devedor diminuam, se mantidos os atuais níveis de atualização monetária. O comprador, no entanto, deve ter maior fôlego financeiro para arcar com parcelas mais altas no início dos pagamentos.

Com o SAC, o risco de o saldo devedor sofrer aumentos acentuados é baixo. Isso porque, mantida a atual taxa de atualização monetária, cada parcela paga será abatida desde o início. Além disso, as prestações futuras tendem a diminuir continuamente ao longo do financiamento. Assim, o cliente passa a ter maior controle da dívida no longo prazo e uma maior tranqüilidade para planejar o futuro.


Tabela Price

Também conhecida como Sistema Francês de Amortização, ficou menos popular nos últimos anos, mas ainda é utilizada por alguns bancos.

É caracterizada pelo valor fixo das parcelas ao longo do financiamento e, via de regra, é mais onerosa para o comprador. Isso porque, nos primeiros meses, em virtude da parcela fixa, o valor a ser abatido do saldo devedor é muito pequeno: a maior parte vai para o pagamento dos juros. E como os juros incidem sobre o saldo devedor (que foi pouco reduzido), o valor total pago no fim do financiamento tende ser maior.

Algumas pessoas ainda optam por esta tabela justamente por causa do valor fixo das parcelas, atraente para determinados perfis de compradores.

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IMÓVEIS NA PLANTA. O QUE DIZ A LEI:

Pela legislação, o Construtor/Incorporador está autorizado a prometer a venda de um imóvel que ainda não existe de fato. Contudo, a lei exige que, através de documentos, seja demonstrada a real satisfação de alguns requisitos, itens que, por medida de segurança, devem ser minuciosamente verificados pelo Comprador.

Em resumo, o Construtor - Incorporador deve comprovar a existência de fato e de direito do seguinte:

a ) do terreno sobre o qual será erguido o edifício, identificado e localizado de acordo com informações da Prefeitura local;

b) de quem é o proprietário ou o titular da promessa de aquisição da propriedade do terreno, a partir de informações escritas fornecidas pelo Cartório de Registro de Imóveis;

c ) do projeto da construção do edifício, elaborado sob a responsabilidade de técnico inscrito no Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia ( CREA ) e por ele assinado, devidamente aprovado pela Prefeitura local (isto é, com Alvará de Construção);

d ) da divisão do terreno, tanto das frações ideais correspondentes às unidades autônomas que irão compor o edifício, assim como do cálculo das áreas ( privativa, comum e total ) atribuídas a cada uma delas;

e ) da especificação do acabamento que será dado ao prédio em geral ( fachada, pisos e paredes do “ hall de entrada, portaria, corredores, escadas, etc. ) e a cada unidade autônoma;

f ) da promessa pública do Incorporador para realizar o empreendimento, ou seja, da prova do registro da incorporação do edifício e arquivamento da documentação exigi a por lei, no mesmo Cartório de Registro de Imóveis referido na letra “b”.

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RESUMO DO QUE VOCÊ DEVE SABER AO NEGOCIAR UM IMÓVEL NA PLANTA:

1 - De que empresa estou comprando o imóvel e qual a sua história? O que ela empreendeu até agora? O que está empreendendo?
2 - Qual é a situação jurídica do terreno?
3 - Qual é a situação jurídica do empreendimento?
4 - O projeto está aprovado pela Prefeitura local e registrado no Registro de Imóveis?
5 - Quais as opções de financiamento e em que agentes financeiros?
6 - Como é detalhadamente o imóvel que estou comprando?
7 - A garagem é coberta ou não? É uma unidade autônoma ou apenas está vinculada à unidade autônoma do edifício?
8 - Qual é a área privativa, a área comum e a total do imóvel segundo a norma brasileira ( NBR-12721/92 )?
9 - Como é a forma de pagamento de todo o negócio?
10 - Qual o prazo de início das obras e qual a previsão de entrega do imóvel?
11 - Quais os equipamentos condominiais que serão entregues?
12 - Há uma estimativa da taxa do condomínio?
13 - Existe desconto para compra à vista? E para o pagamento antecipado de prestações?
14 - Qual o percentual de reajuste do negócio? No caso de financiamento direto pelo vendedor, qual o índice utilizado?
15 - Qual é a incidência diária de sol no imóvel que estou comprando?
16 - Qual é a Imobiliária que está Intermediando a operação?
16 . 1 - Ela é credenciada ao Creci?
16 . 2 - Ela está autorizada pelo proprietário a oferecer o imóvel em negociação?

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OPINIÃO DE ESPECIALISTAS:

A opinião de quase a totalidade dos especialistas é que o mercado está bastante aquecido e não há, no Brasil, o risco de "bolha".

"Configuraria uma bolha se houvesse demanda artificial, ou preços artificiais, o que não é o caso do Brasil"
João da Rocha Lima, professor titular de real state da Poli-USP (Escola Politécnica da Universidade de São Paulo).

"Tudo indica que o Brasil caminha para uma expansão sustentável"
Susan Wachter - Professora da escola de negócios Wharton, nos Estados Unidos

"Haverá grandes lançamentos, mas, se a economia crescer mais que o esperado, pode não ser suficiente"
Walter Cardoso - Presidente da Consultoria Richard Ellis

"Nos últimos dez anos se produziu muito pouco imóvel para a fatia mais popular, então há uma demanda gigantesca reprimida"
Luiz Paulo Pompéia, diretor da Embraesp.

"O limite do preço do imóvel é o limite do bolso do comprador. Estamos no início de um ciclo virtuoso, com massa salarial crescendo, mais empregos e acesso ao crédito. Tenho certeza de que não estamos vivendo uma bolha"
Celso Petrucci, do Secovi.


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