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Valorização
de 30% - Estimativa bastante conservadora tendo em vista
que nos últimos anos os imóveis na Grande BH valorizaram
bem mais do que isto. MAS
ATENÇÃO, O MELHOR VEM AGORA: Quando
o apartamento estiver pronto e for colocado à venda, a rentabilidade
sobre valor investido até a entrega das chaves será bem
maior:
Desde 2008, venho refutando alegações de que o Brasil tem uma bolha imobiliária prestes a estourar. De lá para cá, os preços dos imóveis dobraram, triplicaram ou subiram ainda mais. Impressionado com o ritmo da atividade imobiliária e com a forte elevação dos preços, resolvi atualizar meus estudos sobre o assunto para checar minhas conclusões. Analisei as bolhas imobiliárias de todos os países para os quais consegui dados desde 1900. Ignorei apenas bolhas imobiliárias regionais como, por exemplo, a causada pela busca do ouro no oeste americano. Algumas conclusões saltam aos olhos. Primeiro, bolhas imobiliárias costumam envolver forte atividade de construção. Para tornar os dados de construção comparáveis entre diferentes países e períodos, analisei o consumo anual de cimento, per capita, em cada país no ano em que a bolha estourou. Não encontrei nenhum estouro de bolha com consumo anual de cimento inferior a 400 Kg per capita. Na Espanha, passou de 1.200 Kg e há casos, como na China atual, de consumo ainda superior, 1.600 Kg, sem estouro de bolha. No Brasil, minha estimativa é de que hoje estamos em 349 Kg. Segundo, uma bolha imobiliária sempre se caracteriza por preços muito elevados em relação à capacidade de pagamento das pessoas. Considerando-se quantos anos de salários são necessários para comprar um imóvel de preço médio nas principais cidades do mundo, nenhuma cidade brasileira está hoje entre as 20 mais caras. Por outro lado, Brasília, Rio de Janeiro, Salvador e Balneário Camboriú estão entre as 100 mais caras. Entretanto, mesmo por esse parâmetro, Brasília, a mais cara do país, ainda é duas vezes e meia mais barata do que Rabat, no Marrocos, a mais cara do mundo. O ar que infla qualquer bolha de investimento, imobiliária ou não, é sempre uma abundante oferta de crédito. Ela possibilita que investidores comprem algo que não poderiam apenas com suas rendas. Todas as bolhas imobiliárias que encontrei estouraram quando o total do crédito imobiliário superava 50% do PIB e, em alguns casos, passava de 130% do PIB. Nos EUA, em 2006, um ano antes dos preços começarem a cair, era de 79% do PIB. No Brasil, apesar de todo crescimento dos últimos anos, este número é hoje de 5% do PIB. Aliás,
é sempre uma súbita ruptura na oferta de crédito,
normalmente associada a uma forte elevação do custo deste
crédito, que faz com que bolhas estourem. No Brasil está
acontecendo exatamente o contrário. O crédito imobiliário
está em expansão e o seu custo em queda. Então os preços dos imóveis continuarão subindo no ritmo dos últimos anos? Dificilmente. Os preços atuais já estão mais elevados; em casos específicos, até altos para padrões internacionais. O
mais provável, são altas mais modestas, às vezes
bem mais modestas. Em alguns casos, até pequenos ajustes de preços
para baixo são possíveis e salutares. São exatamente
eles que garantiriam que bolhas não estourem em um futuro mais
distante. Por
exemplo, em geral, o mercado pede de 20% a 40% do valor do bem como
entrada. No caso do imóvel na planta este percentual pode ser
dividido em parcelas ao longo de três anos. O restante do valor,
de 60% a 80%, pode ser financiado na entrega das chaves em até
30 anos. Ou seja, hoje o comprador consegue morar no imóvel depois
que contrata o financiamento. No
sistema de incorporação imobiliária a preço
fechado, a construtora compra o terreno, desenvolve os projetos, registra
nos órgãos competentes e lança o empreendimento
com preço final e prazo de execução definidos.
Você chegou à conclusão que vai comprar um apartamento. Este, normalmente, é um projeto familiar e não raro um projeto de vida e, por isto, não pode ser fruto de uma decisão que deixe de levar em consideração todos os aspectos possíveis. Há várias formas de compra da casa própria: poupança programada, construção, financiamento, consórcio e compra direta com a construtora. Definido
que a compra será feita com uma construtora - o que se registre,
é uma das opções mais inteligentes para a compra
da casa própria - você deve seguir alguns passos para
que seu sonho torne-se uma realidade. Definindo sua necessidade e possibilidade financeira Para definir sua necessidade é preciso levar em consideração o tamanho da sua família, o local onde você trabalha, a sua forma de locomoção pela cidade, onde seus filhos estudam, a proximidade com um hospital e com um centro comercial. Logo, o primeiro passo é pesquisar o bairro que você pretende morar. O ideal é fazer um levantamento detalhado das escolas disponíveis, dos hospitais, do comércio, das linhas de ônibus, da existência de metrô, bem como fazer incursões pelo bairro nos horários de pico de movimento (pela manhã, na hora do almoço, no fim da tarde e no retorno das faculdades e escolas noturnas). Tudo isto pesa no orçamento familiar porque não adianta encontrar um imóvel adequado ao tamanho de sua família, se o custo mensal entre alimentação, transporte, estudo e lazer for incompatível com seu orçamento. Já a sua possibilidade financeira será definida analisando-se quanto dispõe para dar de entrada na compra do imóvel e quanto poderá pagar nas prestações mensais do imóvel. Comprando um apartamento na planta ( lançamento ou pré-lançamento ) é possível dar uma entrada pequena e não comprometer mais que 30% do seu orçamento familiar com as parcelas mensais, bem como não assumir parcelas intermediárias superiores a um mês de seu rendimento familiar por ano. Isto porque para pagar as intermediárias, você deverá programar o uso do seu 13º salário. Contar com outras rendas que você não tem certo é muito arriscado e pode levar-lhe a inadimplência. Já para a entrega das chaves é exigida a quitação da dívida ou seu financiamento junto ao banco. É neste momento que recomendamos então o uso integral do FGTS seu e de sua esposa, além de saque de poupança e outras aplicações, de modo a zerar a dívida ou sobrar muito pouco para o financiamento. Lembre-se de reservar 3% do valor do imóvel para o pagamento das despesas de cartório e ITBI. Não se preocupe com o mobiliário do imóvel, porque este é o supérfluo, já que você pode usar o mobiliário que já possui ou mesmo comprar móveis novos em grandes lojas em 12 vezes sem juros. Preocupe-se com o principal, que é o imóvel quitado e devidamente escriturado. A escolha da construtora Uma construtora de qualidade é reconhecida pelo mercado e recomendada pelos melhores profissionais da área. Este já é um passo importante para ter mais chances de estar fazendo um bom negócio. Conferir se a construtora tem certificados de qualidade (ISO), se não tem reclamações de compradores junto ao PROCON de sua cidade e na internet, também são passos importantes. Pesquise
junto aos clientes de prédios já construídos, se
os mesmos estão satisfeitos, se o que eles prometem na venda
eles cumprem, se eles cumprem o prazo de entrega, se as obras já
construídas não apresentam defeitos, se a pós-venda
é satisfatória (consertos na Uma vez definida a construtora é hora de fazer uma pesquisa sobre sua regularidade junto aos mais diversos órgãos. Talvez seja prudente a consulta a um advogado, mas muitas pesquisas você mesmo pode realizar pela internet. Com estas informações você já terá um parâmetro da seriedade da empresa e da possibilidade da entrega do imóvel prometido sem problemas.
Visite o stand de vendas e peça para analisar a maquete do empreendimento e também visite um apartamento decorado que normalmente é disponibilizado. Peça para avaliar o Memorial Descritivo da obra, no qual deve estar descrita a qualidade dos materiais a serem empregados na obra (azulejos, pias, metais, alumínio, cerâmicas do piso), bem como de todos os equipamentos utilizados na obra, como elevadores, interfones, cabeamento de internet, câmeras de vigilância, portões eletrônicos, etc. Verifique também a posição do imóvel em relação à ventilação, incidência do sol e vista. São detalhes de conforto mas que também influenciam bastante no preço de revenda do imóvel. Guarde também todo o material de publicidade disponibilizado: folhetos, anúncios de jornais, anúncios de revista, etc. Certifique-se que o corretor responsável pelo seu atendimento domina todos aspectos (apresentação e comercial) do imóvel visitado. De ao corretor todas as informações necessárias para que ele o ajude na escolha do imóvel que melhor vai satisfazer as necessidades de sua família. Caso não se sinta seguro com o corretor peça para ser atendido por outro profissional. Alguns
corretores trabalham focados em venda de imóveis na planta e
têm em sua carteira de imóveis empreendimentos de várias
construtoras. A escolha deste profissional pode poupar muito tempo e
o inconveniente de ter vários corretores disputando sua atenção. Analisando os documentos essenciais da construtora O primeiro passo é verificar alguns documentos essenciais do vendedor (construtora), antes de assinar qualquer contrato: 1- Procure junto à Prefeitura ou Administração Regional de sua cidade, se há um Projeto de Incorporação aprovado e devidamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis. 2- Peça a Planta do Imóvel e o Projeto de Incorporação aprovado pela prefeitura ou administração regional para a construtora, e compare tudo o que foi prometido pelo vendedor (qualidade de piso, metais, hidráulica, elétrica, etc.) se confere com o constante na Planta e no Memorial Descritivo do imóvel, que também devem estar registrados no Cartório de Registro de Imóveis competente. 3- Procure informar-se junto ao Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura - CREA, se o engenheiro responsável pela obra e se a própria obra está em situação regular perante o Conselho ou se há algum impedimento ou problema. A planta da obra tem de estar registrada no CREA também, órgão fiscalizador das atividades dos engenheiros e arquitetos.
Uma
vez definidos a construtora e o imóvel chegou a hora de fechar
o negócio. Peça para o vendedor colocar na proposta de compra e venda todos os detalhes que vocês combinaram: preço, prazo de entrega, qual o valor do imóvel à vista, qual o valor do imóvel à prazo, qual o valor da entrada, qual o valor das parcelas mensais, qual o valor das intermediárias, qual o valor a ser pago nas chaves, quais os índices de correção utilizados nas parcelas, se há financiamento aprovado para a obra em algum banco e quais as condições para conseguir este financiamento. Coloque, também, todas as promessas feitas quanto à possibilidade de troca de materiais e de acabamentos, bem como remoção de paredes, o custo destas alterações e como será a execução. Tudo o que for prometido deve estar escrito e tudo deverá ser cumprido, sob pena de infringência ao Código de Defesa do Consumidor. Se a proposta for aceita pela construtora, é hora de formalizar o contrato. São estas as principais formas de pactuação do contrato com a construtora: a) promessa de Compra e Venda, por instrumento particular, no qual a construtora promete lhe vender o imóvel, após pago o preço combinado. Esta promessa pode ser feita por contrato particular, porém recomendamos que uma vez assinado, você leve ao Cartório de Registro de Imóveis onde o prédio está registrado e peça para fazer uma pré-notação do contrato. Isto dará publicidade ao contrato para terceiros, evita que a construtora venda o mesmo imóvel duas vezes e assegura seus direitos de comprador, b) promessa de Compra e Venda, por escritura pública. É o mesmo contrato particular, só que feito no cartório. Fica mais seguro porque é um documento público e seu registro torna a transação indisponível a terceiros, c)
Contrato de Compra e Venda com Reserva de Domínio ou Hipoteca.
Nesta modalidade já se faz a compra e venda propriamente dita,
ficando o próprio imóvel como garantia da dívida,
ou seja, enquanto não forem quitadas todas as obrigações
do É essencial que no contrato constem todos os dados da proposta de compra e, se possível, até a repetição de todas as condições citadas no memorial descritivo do imóvel. Se você optar por financiar parte do valor do imóvel após a entrega das chaves, é fundamental que com pelo menos 3 meses de antecedência à entrega do imóvel você pesquise em seu banco e outros dois, qual oferece as melhores condições e consiga uma carta de crédito do banco escolhido. Obs.: Durante a construção do imóvel o financiamento normalmente é feito diretamente com a construtora e corrigido apenas pelo INCC (índice nacional da construção civil), sem juros. Após a entrega das chaves o financiamento é bancário ou com a construtora mas em ambos os casos a correção é pelo IGPM ou IPCA com juros que variam de 8 a 12% ao ano. É Importante pesquisar! Contrato
assinado. Esta é a hora de comemorar!
O
FGTS poderá ser utilizado na aquisição de imóvel
residencial urbano concluído: Não
é permitido o uso do FGTS nas seguintes operações: Do
titular da conta vinculada do FGTS:
Uma pesquisa inédita, abrangente e imparcial - encomendada pela Revista Exame ao Instituto Ibope Inteligência (instituições não ligadas ao setor imobiliário) - dissecou o comportamento do mercado nos segmentos residencial e comercial e revela que os imóveis brasileiros valorizaram 22% no último ano e ainda há espaço para mais crescimento. O imóvel no Brasil ainda não está caro quando comparado aos preços praticados em outros países. Ocupa apenas a 64ª posição num ranking de preços de 90 países feito pela Global Property - Na média, o valor do metro quadrado é metade do que se cobra na África do Sul e na China. A combinação entre demografia favorável, crescimento econômico e mais crédito explica o aumento recente da demanda por apartamentos e escritórios no país. A cada ano surgem no Brasil 1,5 milhão de domicílios - número que pode passar para 2 milhões em 10 anos. As construtoras já não conseguem erguer apartamentos suficiente para fazer frente a essa demanda, o que explica o déficit habitacional do país, estimado em 8 milhões de moradias. É verdade que boa parte deste déficit está concentrada na baixa renda, mas estima-se que as famílias mais abastadas que vivem nas grandes cidades precisem de 100.000 novas moradias por ano, cerca do dobro do que as incorporadoras conseguem construir. DEMOGRAFIA
- A pirâmide social brasileira está se transformando, com
o aumento da população com mais de 30 anos e do número
de pessoas que vivem nas cidades o que favorece a formação
de novas famílias e faz crescer a procura por apartamentos. Mais de dez anos depois de decretada a falência da Encol, o setor imobiliário vive uma fase completamente distinta. Assim como o próprio mercado, os mecanismos de proteção aos compradores se sofisticaram. Hoje, cada empreendimento tem uma contabilidade separada. Um avanço e tanto. A principal blindagem do setor é chamado patrimônio de afetação - instrumento legal que dá mais garantias ao comprador em casos extremos, como a falência. Por exigência dos bancos, que também foram prejudicados pela falência da Encol, praticamente todas as empresas adotam as SPEs (Sociedades de Propósito Específico). A SPE é uma empresa criada para cuidar de um único empreendimento. Com vida curta, nasce no momento da compra do terreno e é desfeita depois da entrega das chaves. Nessas sociedades, não há contaminação das contas da empresa ou de um outro empreendimento com problemas. Quando a SPE já era realidade dentro das empresas, em agosto de 2004 entrou em vigor uma lei específica (10.931/2004) - do patrimônio de afetação. Mas trata-se de uma lei facultativa, cuja adoção fica a critério do incorporador. A adoção de um mecanismo não exclui o outro. O mesmo empreendimento pode ser duplamente blindado. Geralmente, os bancos exigem um ou outro para concessão de empréstimo. Especialistas são unânimes em afirmar que tanto a SPE, quanto o patrimônio de afetação são um avanço importante e garantem segurança ao comprador. Patrimônio de Afetação - O instrumento faz com que todos os recursos obtidos pela construtora em determinada obra sejam destinados exclusivamente para aquela construção. Assim, o incorporador não pode redirecionar parte das parcelas recebidas de um empreendimento para outro. Se a empresa falir ou entrar em concordata, este patrimônio não entra na massa falida. Empresa
de Propósito Específico - A incorporadora se transforma
em uma holding e constitui uma pequena empresa, à parte, para
cada um dos seus empreendimentos. O objetivo é que esta nova
empresa tenha independência para tratar somente de uma construção
em particular, sem ser afetada por problemas em outras. Quando a construção
fica pronta e é repassada aos seus proprietários, a empresa
que foi criada para aquela obra deixa de existir. Ao investir em um imóvel na planta (lançamento) ou em construção o comprador contará com inúmeras facilidades de pagamento mas é bom analisar muito bem o financiamento para não ter problemas depois, já que os contratos são muito longos. Faça as contas antes de fechar o contrato e não comprometa mais do que 30% da renda familiar. As construtoras geralmente oferecem uma tabela como sugestão de condição de pagamento. Normalmente esta tabela pode ser remontada, de acordo com proposta do cliente, para que fique mais adequada à sua realidade. Estas tabelas podem ser divididas em duas partes com correções diferentes: A primeira parte do financiamento, durante o período de construção (vai do pré-lançamento até a entrega das chaves) é feito diretamente com a construtora e a segunda parte, após o Habite-se (ou entrega das chaves), é feito no banco de sua preferencia ou até com a própria construtora. A
construtora deverá, entre outros requisitos, informar prévia
e adequadamente sobre: preço do produto em moeda corrente
nacional; montante dos juros de mora e da taxa efetiva anual de juros;
acréscimos legalmente previstos; número e periodicidade
das prestações e soma do total a pagar, com e sem financiamento. Providências
para quitar o imóvel Em seguida, registre a escritura no Cartório de Registro de Imóveis competente para a efetiva garantia da propriedade do imóvel. Após estas providências, peça por escrito na Prefeitura a alteração do Imposto Territorial Urbano (IPTU) para seu nome e endereço. Multas
A forma de aplicação de juros decorrentes da outorga de crédito, ou concessão de financiamento, deve ser definida prévia e adequadamente no contrato assinado entre as partes, conforme determina o artigo 52 do Código de Defesa do Consumidor. A correção monetária é a recuperação do poder de compra do valor emprestado. O índice a ser adotado para correção monetária deve estar expressamente pactuada em contrato, bem como um substituto, caso haja a extinção do primeiro pactuado. Nos
contratos para aquisição de imóveis podem ser adotados
o seguintes índices: O
mercado oferece muitas opções de planos, prazos e taxas
de juros que entretanto, se alteram frequentemente.
Se
a decisão de compra de um imóvel passa pela escolha de
um financiamento imobiliário, é importante saber alguns
termos que fazem a diferença na composição do valor
das suas parcelas: É o Sistema de Amortização Constante, cuja característica é amortizar (diminuir) um percentual fixo da dívida desde o início do financiamento. Ou seja: na composição total da parcela paga mensalmente, o valor correspondente ao pagamento da dívida permanece constante, enquanto o valor correspondente ao pagamento de juros diminui progressivamente. O Sistema de Amortização Constante é o mais adequado para financiamentos imobiliários, pois a tendência é que o valor das prestações e o saldo devedor diminuam, se mantidos os atuais níveis de atualização monetária. O comprador, no entanto, deve ter maior fôlego financeiro para arcar com parcelas mais altas no início dos pagamentos. Com o SAC, o risco de o saldo devedor sofrer aumentos acentuados é baixo. Isso porque, mantida a atual taxa de atualização monetária, cada parcela paga será abatida desde o início. Além disso, as prestações futuras tendem a diminuir continuamente ao longo do financiamento. Assim, o cliente passa a ter maior controle da dívida no longo prazo e uma maior tranqüilidade para planejar o futuro.
Também conhecida como Sistema Francês de Amortização, ficou menos popular nos últimos anos, mas ainda é utilizada por alguns bancos. É caracterizada pelo valor fixo das parcelas ao longo do financiamento e, via de regra, é mais onerosa para o comprador. Isso porque, nos primeiros meses, em virtude da parcela fixa, o valor a ser abatido do saldo devedor é muito pequeno: a maior parte vai para o pagamento dos juros. E como os juros incidem sobre o saldo devedor (que foi pouco reduzido), o valor total pago no fim do financiamento tende ser maior. Algumas
pessoas ainda optam por esta tabela justamente por causa do valor fixo
das parcelas, atraente para determinados perfis de compradores. a ) do terreno sobre o qual será erguido o edifício, identificado e localizado de acordo com informações da Prefeitura local; b) de quem é o proprietário ou o titular da promessa de aquisição da propriedade do terreno, a partir de informações escritas fornecidas pelo Cartório de Registro de Imóveis; c ) do projeto da construção do edifício, elaborado sob a responsabilidade de técnico inscrito no Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia ( CREA ) e por ele assinado, devidamente aprovado pela Prefeitura local (isto é, com Alvará de Construção); d ) da divisão do terreno, tanto das frações ideais correspondentes às unidades autônomas que irão compor o edifício, assim como do cálculo das áreas ( privativa, comum e total ) atribuídas a cada uma delas; e ) da especificação do acabamento que será dado ao prédio em geral ( fachada, pisos e paredes do “ hall de entrada, portaria, corredores, escadas, etc. ) e a cada unidade autônoma; f
) da promessa pública do Incorporador para realizar o empreendimento,
ou seja, da prova do registro da incorporação do edifício
e arquivamento da documentação exigi a por lei, no mesmo
Cartório de Registro de Imóveis referido na letra “b”. 1
- De que empresa estou comprando o imóvel e qual a sua história?
O que ela empreendeu até agora? O que está empreendendo? A opinião de quase a totalidade dos especialistas é que o mercado está bastante aquecido e não há, no Brasil, o risco de "bolha". "Configuraria
uma bolha se houvesse demanda artificial, ou preços artificiais,
o que não é o caso do Brasil" "Tudo
indica que o Brasil caminha para uma expansão sustentável"
"Haverá
grandes lançamentos, mas, se a economia crescer mais que o esperado,
pode não ser suficiente" "Nos
últimos dez anos se produziu muito pouco imóvel para a
fatia mais popular, então há uma demanda gigantesca reprimida" "O
limite do preço do imóvel é o limite do bolso do
comprador. Estamos no início de um ciclo virtuoso, com massa
salarial crescendo, mais empregos e acesso ao crédito. Tenho
certeza de que não estamos vivendo uma bolha" |
